Günlük (Airbnb) Kiralama İzin Belgesi: Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasında Yeni Dönem

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Bir konutu Airbnb, Booking veya benzeri platformlar üzerinden günlük ya da haftalık olarak kiraya vermek, 1 Ocak 2024'ten itibaren artık serbest bir faaliyet değildir. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun ile bu tür kısa süreli kiralamalar izin belgesine bağlanmış; izinsiz kiralama ağır idari para cezalarıyla yaptırıma tâbi kılınmıştır. Düzenlemenin en çok tartışılan yönü, izin belgesi alabilmek için binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayının aranmasıdır. Bu yazıda; hangi kiralamaların kanun kapsamına girdiğini, izin belgesinin nasıl alınacağını, kat maliki onayının kapsamını, izin verilse dahi geçerli olan sınırlamaları ve izinsiz kiralamanın cezalarını ele alıyoruz. Bu faaliyetten elde edilen gelirin vergilendirilmesi için Kira Gelirinin Vergilendirilmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Hangi Kiralamalar Kanun Kapsamına Girer? 100 Gün Kuralı

Kanun, konutun tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kiraya verilmesini "turizm amaçlı kiralama" sayar ve kendi kapsamına alır. Buradaki ölçüt kiracının kim olduğu ya da kiralama amacının gerçekten turizm olup olmadığı değil, sürenin kısalığıdır.

• Günlük, haftalık, aylık — süresi yüz günü aşmayan her konut kiralaması bu kanuna tâbidir; "günlük kiralık ev" ilanları da kapsamdadır.
• Tek sözleşmeyle yüz günden uzun süreli kiralamalar kanun kapsamı dışındadır ve genel kira sözleşmesi hükümlerine tâbi kalır.
• Aynı konutu, her biri yüz günü aşan sözleşmelerle olsa bile, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya vermek de yaptırıma bağlanmıştır; süreyi uzun göstererek kanunu dolanmanın önü kapatılmıştır.

İzin Belgesi Nereden, Nasıl Alınır?

Turizm amaçlı kiralama yapmak isteyen kişi, kiralamaya başlamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almak zorundadır. İzin belgesi alınmadan konutun kiraya verilmesi başlı başına yaptırım sebebidir.

• Başvuru, konutun bulunduğu ile göre Bakanlık il müdürlüklerine yapılır.
• İzin belgesi verilen konutun girişine, Bakanlıkça sağlanan plaketin asılması zorunludur.
• İzin belgesi, kural olarak konut maliki adına düzenlenir; malik dışındaki bir kişinin (örneğin intifa hakkı sahibi veya kiracının) başvurusu ancak malikin muvafakatiyle mümkündür.

Kilit Şart: Kat Maliklerinin Oybirliğiyle İzni

Uygulamada başvuruların en çok takıldığı nokta budur. İzin belgesi başvurusunda, konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı, o bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanmasına muvafakat ettiklerine dair kararın ibrazı zorunludur. Anayasa Mahkemesi, bu oybirliği şartının mülkiyet hakkına bir sınırlama getirdiğini kabul etmekle birlikte, kamu yararı ve komşuluk hukuku gözetildiğinde düzenlemeyi Anayasa'ya uygun bulmuştur (25.12.2025 tarihli, 2025/147 E. ve 2025/275 K. sayılı karar).

• Tek bir kat malikinin bile onayı olmadan izin belgesi alınamaz; çoğunluk kararı yeterli değildir.
• Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu oybirliği şartı, yalnızca kiralamanın yapılacağı konutun bulunduğu bina için aranır; sitenin tamamının onayı gerekmez. Ancak alınan izin belgesinin bir örneğinin site yönetimine iletilmesi gerekir.
• Bu düzenleme, kısa süreli kiralamadan rahatsız olan komşuların korunmasını amaçlar; kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, yönetim planı ve ortak alan kuralları için Kat Mülkiyeti ve Apartman/Site Yönetimi Uyuşmazlıkları yazımıza bakabilirsiniz.

İzin Verilse Bile Geçerli Sınırlamalar

Oybirliği sağlanıp izin alınsa dahi kanun, bir binada turizm amaçlı kiralamayı sınırlar:

• Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda, aynı kiraya veren adına o binadaki bağımsız bölümlerin en fazla %25'i için izin belgesi düzenlenebilir.
• Aynı kiraya veren adına aynı binadaki izin belgeli bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse, ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunludur; faaliyet fiilen ticari konaklama işletmeciliğine dönüştüğünden ek yükümlülükler doğar.

İzinsiz Kiralamanın Cezaları (2026 Tutarları)

İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapıldığının tespiti hâlinde idari para cezaları kademeli olarak uygulanır. Kanundaki tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılmakta olup, 2026 yılı için geçerli tutarlar şunlardır:

Cezalar, konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri tarafından verilir. Tutarlar her yıl güncellendiğinden, işlem öncesinde yürürlükteki rakamların teyit edilmesi gerekir.

Cezaya İtiraz Nereye Yapılır?

7464 sayılı Kanun, idari para cezalarına karşı başvurulacak kanun yolunu ayrıca düzenlememiştir; kanunda sulh ceza hâkimliği yalnızca içerik çıkarma ve erişim engelleme kararına itiraz için öngörülmüştür (m. 4/1-e). Kanun yolu gösterilmeyen hâllerde genel kanun devreye girer: Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 27.04.2020 tarihli, 2020/175 E. ve 2020/237 K. sayılı kararına göre 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'nun kanun yoluna ilişkin hükümleri, diğer kanunlarda aksine hüküm bulunmaması hâlinde uygulanır.

Buna göre salt idari para cezasına karşı, kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur (Kabahatler Kanunu m. 27/1). Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 16.06.2025 tarihli, 2025/194 E. ve 2025/373 K. sayılı kararı da özel hüküm bulunmayan hâllerde idari para cezasına karşı açılan davanın görüm ve çözümünde adli yargıyı görevli saymıştır. Bunun tek istisnası, aynı işlem kapsamında aynı kişi hakkında idari yargının görev alanına giren başka bir kararın da verilmiş olmasıdır; bu hâlde cezaya ilişkin hukuka aykırılık iddiaları o işlemin iptali talebiyle birlikte idari yargıda görülür (Kabahatler Kanunu m. 27/8; Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 12.01.2026 tarihli, 2025/687 E. ve 2026/40 K. sayılı kararı). Yanlış yargı koluna başvurmak on beş günlük süreyi kaçırma riski doğurduğundan, itiraz stratejisi belirlenirken cezayla birlikte başka bir idari işlem tesis edilip edilmediğine bakılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiralama yapmadan önce izin belgesi alın. Faaliyete izinsiz başlamak, tek konutta bile birbirini izleyen ve 1,8 milyon TL'yi aşabilen cezalar doğurur.
• Kat malikleri onayını baştan garantileyin. İzin belgesinin ön şartı olan oybirliği kararı olmadan başvuru sonuçsuz kalır; komşularla bu konuyu yazılı karara bağlayın.
• Bina içi sınırları hesaba katın. Üçten fazla bağımsız bölümlü binada %25 üst sınırı ve beş bağımsız bölümü aşınca işyeri ruhsatı zorunluluğu portföyünüzü doğrudan etkiler.
• Ceza tutarlarını her yıl güncel olarak kontrol edin; rakamlar yeniden değerleme oranıyla artmaktadır.
• Geliri beyan edin. Turizm amaçlı kiralama geliri vergiye tâbidir; ayrıntı için Kira Gelirinin Vergilendirilmesi ve ticari nitelik kazanan kiralamalar için İşyeri Kiraları yazılarımıza bakın.
• İzin süreci, kat maliki onayı ve ceza riskleri bakımından hassas olan bu alanda, faaliyete başlamadan önce bir avukattan destek almak ciddi para cezalarını önler.