İpotek ve İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası: Sebepleri, Şartları ve Süreci

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

İpotek, bir taşınmazın, doğmuş ya da ileride doğacak bir alacağın teminatı olarak rehnedilmesidir. Kredi çekerken bankaya verilen ipotek, borçtan dolayı taşınmaza konulan kanuni ipotek ya da iki kişi arasındaki bir alacak için tesis edilen ipotek, tapu kütüğüne tescille kurulur. Ancak teminat altına alınan borç ödendiğinde ipotek kendiliğinden silinmez; tapudaki kayıt, alacaklının fek (terkin) muvafakati ya da bir mahkeme/icra kararıyla kaldırılana kadar taşınmazın üzerinde durmaya devam eder.

Borcunu ödediği hâlde ipoteği kaldırılmayan malikin başvuracağı yol, duruma göre rızai fek, İİK m. 153 kapsamında icra yoluyla terkin ya da ipoteğin kaldırılması (fekki) davasıdır. Bu yazıda ipoteğin hukuki temelini, sona erme yollarını, hangi durumda hangi yolun izleneceğini ve yargılama sürecini ele alıyoruz.

Hukuki Dayanak: Taşınmaz Rehni ve Terkin Hakkı (TMK m. 850 vd., m. 883)

Taşınmaz rehni; ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olarak kurulabilir (TMK m. 850). Uygulamada en yaygın türü ipotektir. İpotek, alacağa bağlı (fer'î) bir haktır: teminat altına aldığı alacak sona erdiğinde ipoteğin varlık sebebi de ortadan kalkar.

Bu ilkenin doğrudan sonucu TMK m. 883'te düzenlenmiştir: Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Yani borç ödendiğinde malik, kaydın silinmesini talep etme hakkını kanunen kazanır. Alacaklının bu talebi yerine getirmesi, kural olarak tapuya vereceği bir fek yazısı (terkin muvafakatnamesi) ile olur.

İpotek türüne göre önemli bir ayrım vardır. Anapara (kesin borç) ipoteğinde teminat, belirli ve doğmuş bir borç için verilir; borç ödendiğinde terkin talep edilir. Üst sınır (limit) ipoteğinde ise ipotek, ileride doğacak, tutarı belirsiz borçlar için azami bir miktar üzerinden kurulur (örneğin kredi kartı, cari hesap, kefalet limiti); bu tür ipoteğin fekki için yalnızca belirli bir borcun değil, ipotekle güvence altına alınan tüm ilişkinin sona ermiş olması gerekir.

İpoteğin Kaldırılması İçin Üç Yol

İpoteğin silinmesi her zaman dava gerektirmez. Duruma göre üç yoldan biri izlenir:

• 1) Rızai fek (tapuda terkin): Olağan yoldur. Borç ödendikten sonra alacaklı, tapu müdürlüğüne fek yazısı verir veya birlikte başvurulur; ipotek tapudan terkin edilir. Bankalardan alınan kredilerde borç kapandığında banka genellikle fek yazısını kendisi düzenler. Bu yolda dava ve masraf söz konusu olmaz. Yargıtay 3. HD'nin 15.04.2013 tarihli, 2013/4609 E. ve 2013/6299 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, taşınmaz rehni tescilin terkiniyle sona erer (TMK m. 858) ve terkin için ayrıca hukuki bir sebep aranmaksızın rehin hakkı sahibinin tek taraflı muvafakati yeterlidir.

• 2) İİK m. 153 — icra yoluyla terkin ("ters icra takibi"): Borç ödendiği hâlde alacaklı fek vermekten kaçınıyorsa ya da alacaklıya ulaşılamıyorsa (gaipse, adresi meçhulse, ölüp mirasçıları bilinmiyorsa), malik doğrudan dava açmak zorunda değildir. Borç miktarını icra dairesine öder veya depo eder; icra müdürlüğü alacaklıya ödemeye çağrı yapar, alacaklı gelmez ya da itiraz etmezse tapuya fek müzekkeresi yazarak ipoteği kaldırtır. Alacaklı itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Bu yol, özellikle alacaklının bulunamadığı hâllerde dava açmaktan hızlı ve ucuzdur. Ancak Yargıtay 12. HD'nin 05.03.2024 tarihli, 2023/4454 E. ve 2024/2101 K. sayılı kararına göre, gerek icra müdürlüklerinin gerekse dar yetkili icra hukuk mahkemelerinin İİK m. 153 uygulaması dışında ipoteğin kaldırılmasına karar verme yetkisi yoktur; bu nedenle borç ya da ipotek çekişmeliyse bu yol elverişli değildir ve genel mahkemede dava açmak gerekir.

• 3) İpoteğin kaldırılması (fekki) davası: Borcun ödenip ödenmediği, ipoteğin dayandığı alacağın gerçekten doğup doğmadığı veya ipoteğin geçerliliği çekişmeli olduğunda ya da İİK m. 153 yolu duruma uygun değilse, malik genel mahkemede dava açar. Dava, çoğu zaman "böyle bir borç (artık) yoktur" iddiasını taşıdığı için niteliği itibarıyla bir menfi tespit (borçlu olunmadığının tespiti) davasıyla iç içe geçer. Yargıtay 11. HD'nin 13.05.2024 tarihli, 2023/125 E. ve 2024/3851 K. sayılı kararına göre bu davada verilen karar tespit edici (açıklayıcı) niteliktedir; alacaklının terkinden kaçınması hâlinde malik, TMK m. 1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesi davası açarak salt şeklî nitelikteki ipoteğin tapu kütüğünden terkinini sağlar.

İpoteğin Fekki Davasının Başlıca Sebepleri

• Borcun ödenmesine rağmen fek verilmemesi: En sık görülen hâl. Teminat altındaki borç tümüyle ödenmiş, ancak alacaklı fek yazısını vermemektedir. Malik, borcun sona erdiğini ispatlayarak terkin ister.

• İpoteğe dayanak alacağın hiç doğmaması veya geçersizliği: İpotek, ileride verileceği kararlaştırılan ama hiç kullandırılmayan bir kredi için ya da geçersiz/muvazaalı bir borç ilişkisi için tesis edilmiş olabilir. Alacak yoksa ipotek de ayakta kalamaz.

• Üst sınır ipoteğinde ilişkinin sona ermesi: Limit ipoteğiyle güvence altına alınan cari hesabın, kredi ilişkisinin veya kefaletin tamamen kapanmış olması.

• Kanuni (yasal) ipotekte şartların bulunmaması veya sona ermesi: Yüklenicinin/alt yüklenicinin taşınmaz üzerindeki kanuni ipotek hakkı (TMK m. 893-895), satıcının satış bedeli için kanuni ipoteği gibi hâllerde, alacağın ödenmesi ya da ipotek şartlarının oluşmaması hâlinde fek istenebilir.

• Zamanaşımı ve fer'îlik itirazları: Teminat altındaki alacağın adi zamanaşımı süresi dolmuş görünse dahi, TMK m. 864 uyarınca ipotekle güvence altına alınan alacaklar zamanaşımına uğramaz — bu, yargı kararlarında istikrarlı biçimde uygulanan bir ilkedir (Yargıtay 13. HD, 10.09.2013, 2013/12696 E., 2013/21040 K.; Yargıtay 11. HD, 16.02.2023, 2021/5985 E., 2023/901 K.). Bu koruma, ipoteğin tapuda geçerli olarak tescilli kaldığı süreyle sınırlıdır: ipotek başka bir kararla kaldırılıp bu karar kesinleştiğinde, zamanaşımı süresi o tarihten itibaren yeniden işlemeye başlar (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. HD, 04.02.2025, 2024/965 E., 2025/162 K.). Bu nedenle "alacak zamanaşımına uğradı" savunması, ipotek ayakta kaldığı sürece kural olarak sonuç doğurmaz; asıl borç ilişkisinin ödeme veya ibra yoluyla sona erip ermediği ayrıca incelenmelidir.

İspat Yükü ve Deliller

İpoteğin fekki davasında borcun sona erdiğini veya hiç doğmadığını ispat yükü kural olarak davacı (malik/borçlu) üzerindedir. Başlıca deliller:

• Ödemeyi gösteren banka dekontları, hesap ekstreleri, ibra/kapama yazıları,
• İpotek akit tablosu ve resmi senet,
• Kredi sözleşmesi ve eklerinden ipoteğin kapsamı ve türü (anapara/üst sınır),
• Alacağın hiç doğmadığı iddiasında bunu ortaya koyan yazışma ve kayıtlar,
• Gerektiğinde hesap bilirkişisi incelemesi.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harç ve Arabuluculuk

• Görevli mahkeme: Kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi. Ancak ipoteğin kaynağı bir tüketici işlemi/tüketici kredisi ise Tüketici Mahkemesi, iki tacir arasındaki ticari bir ilişkiden doğuyorsa Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir. Görevli mahkeme, ipoteğin dayandığı temel ilişkiye göre belirlenir.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğurduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m. 12).

• Taraflar: Dava, tapuda ipotek alacaklısı olarak görünen kişi veya kuruma (banka, kişi, mirasçılar) karşı açılır. Alacaklıya ulaşılamıyorsa öncelikle İİK m. 153 yolu değerlendirilmelidir.

• Harç: İpoteğin fekki davası, sınırlı ayni hakka ilişkin olması nedeniyle ipotek bedeli (dava değeri) üzerinden nispi harca tabi tutulur. Yargıtay 2. HD'nin 19.02.2013 tarihli, 2012/8889 E. ve 2013/4048 K. sayılı kararında "İpoteğin kaldırılması isteği sınırlı ayni hakla ilgili olduğundan değer ölçüsüne göre harca tabidir" denilmiştir. Harca esas değer, kural olarak ipotek akit tablosundaki ipotek bedelidir: Yargıtay 13. HD'nin 25.02.2020 tarihli, 2018/4377 E. ve 2020/2694 K. sayılı kararı bunu açıkça belirtir. Davanın kabulü hâlinde bu bedel üzerinden nispi karar ve ilam harcına hükmedilmesi gerekir (Yargıtay 2. HD'nin 18.03.2021 tarihli, 2021/186 E. ve 2021/2416 K. sayılı kararı). Ancak davanın sonuçlanma biçimine göre bu değişebilir:

Ayrıca bazı kararlarda, istinafta esastan ret kararlarının icrai nitelik taşımadığı gerekçesiyle maktu harç uygulanması gerektiği yönünde karşı oylar da bulunmaktadır (Yargıtay 11. HD, 16.02.2023, 2021/5985 E., 2023/901 K. — karşı oy). Bu nedenle dava değeri baştan doğru belirlenmeli, davanın seyrine göre harç kalemi gözden geçirilmelidir.

• Arabuluculuk: İpoteğin fekki/kaldırılması talebi, dava şartı (zorunlu) arabuluculuk kapsamı dışındadır; doğrudan dava açılabilir. Ancak ipoteğin dayandığı ilişki ticari bir dava niteliğindeyse (örneğin tacirler arası alacak), ticari davalarda para alacağına ilişkin taleplerde arabuluculuk dava şartı olabileceğinden, talebin kurgusuna göre bu husus ayrıca değerlendirilmelidir. Genel çerçeve için bkz. Kira ve Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.

İhtiyati Tedbir ve Pratik Nokta

İpotek, taşınmazın satışına engel değildir; ancak alıcı taşınmazı ipotekli olarak devralır. Fek davası sürerken malik, ipoteğin haksızlığını ileri sürüyorsa ve taşınmazın satışı veya ipoteğin paraya çevrilmesi riski varsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edebilir. Özellikle alacaklının ipoteğe dayanarak icra takibi başlatması (ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip) hâlinde, borçlu hem takibe karşı hukuki yollara başvurmalı hem de fek/menfi tespit davasını buna göre kurgulamalıdır.

Benzer Davalarla İlişkisi

İpoteğin fekki, sitemizde ele aldığımız diğer gayrimenkul ve tapu davalarıyla kesişir. İpoteğin dayandığı devir işleminin kendisi geçersizse, terkin yerine tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir. Satış bedelini ödeyen ancak taşınmazı ipotekli çıkan alıcı için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; edimini tamamladığı hâlde payı devredilmeyen ya da kanuni ipotek hakkı doğan yüklenici için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazılarımız ilgilidir. İpotekli taşınmazda birden çok paydaş varsa satış ve tasfiye ortaklığın giderilmesi davasıyla çözülür; ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yürütülen icra takiplerinin genel işleyişi için İcra Takibi Yoluyla Tahliye yazısındaki icra süreci açıklamalarından yararlanılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Borcu kapatır kapatmaz alacaklıdan yazılı fek/kapama belgesi isteyin ve ödeme belgelerinizi saklayın; fek çoğu zaman dava gerektirmeden tapuda tamamlanır.

• Alacaklı bulunamıyor veya fek vermekten kaçınıyorsa, dava açmadan önce İİK m. 153 yolunun sizin durumunuza uygun olup olmadığını değerlendirin; genellikle daha hızlı ve ucuzdur.

• İpoteğin türünü (anapara mı, üst sınır mı) akit tablosundan mutlaka tespit edin; fek talebinin kapsamı buna göre değişir.

• Görevli mahkemeyi ipoteğin kaynağına göre belirleyin: tüketici kredisinde Tüketici, ticari ilişkide Asliye Ticaret, diğer hâllerde Asliye Hukuk.

• Alacaklı ipoteğe dayanıp icra takibi başlattıysa, fek/menfi tespit davasını takibe karşı savunmayla birlikte kurgulayın ve gerekiyorsa ihtiyati tedbir talep edin.