Kentsel Dönüşümde Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Dağıtımı: Düzeltim Davası, Kura ve Denkleştirme

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Kentsel dönüşümde maliklerin en çok tartıştığı konu daire numaraları değil, tapunun üst köşesindeki küçük bir kesirdir: arsa payı. Bu sayı, binada oturduğunuz süre boyunca çoğu zaman hiç fark edilmez; dönüşüm gündeme geldiği anda ise her şeyi belirler hâle gelir.

Sebebi 2023 değişikliğidir. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la kararlar artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınmaktadır. Yani arsa payınız yalnızca yeni binada size düşecek payı değil, oy gücünüzü de belirler. Değerine göre düşük belirlenmiş bir arsa payı, maliki iki kez cezalandırır: masada sözü azalır, elde ettiği daire küçülür.

Bu yazı, arsa payının nasıl belirlendiğini, yanlış belirlenmişse hangi davayla düzeltileceğini, yeni binada bağımsız bölümlerin hangi usulle dağıtıldığını ve denkleştirme bedelinin nasıl hesaplandığını ele alıyor. Kritik bir zamanlama uyarısı da içeriyor: düzeltim davası süreye tabi olmasa da, dönüşüm başladıktan sonra açıldığında iyiniyet denetimine takılabilir. Sürecin diğer halkaları için Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz ve Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları yazılarımıza bakabilirsiniz.

Arsa Payı Neden İki Kez Belirleyici?

Arsa payı, bağımsız bölümünüze bağlı olarak arsanın tamamı üzerindeki mülkiyet oranınızdır. Dönüşüm sürecinde bu oran birbirinden bağımsız üç yerde karşınıza çıkar ve üçünde de sonucu doğrudan etkiler.

Bu tablonun pratik anlamı şudur: sekiz dairelik bir apartmanda daireler birbirinin aynı olsa bile, arsa payları eşit değilse maliklerin gücü de eşit değildir. Arsa payının yarısından fazlasına sahip iki malik, sayıca çoğunlukta olan altı malike rağmen yeniden yapım kararı alabilir. Bu nedenle dönüşüm sürecine giren bir malikin ilk yapması gereken iş, tapudan güncel arsa payını çıkarmak ve bina genelindeki dağılımı görmektir.

Sayısal bir örnek

On bağımsız bölümlü bir apartman düşünün: sekiz konut dairesi ve zemin katta iki dükkân. Kat irtifakı kurulurken yüklenici pratik davranmış ve arsa payını herkese eşit dağıtmış: her bağımsız bölüme 1/10. Oysa o tarihte dükkânların değeri dairelerin yaklaşık iki katıdır.

Değere göre yapılması gereken hesap şudur: daireler birer birim, dükkânlar ikişer birim sayılır; toplam (8 × 1) + (2 × 2) = 12 birim. Doğru paylar, daire başına 1/12, dükkân başına 2/12'dir.

Sonuç iki yönlüdür. Dükkân maliki yeni binada hak ettiğinin yaklaşık beşte üçünü alacaktır. Aynı zamanda oy gücü de düşer: iki dükkân maliki birlikte %33 yerine %20 ile masaya oturur, sekiz daire maliki ise %67 yerine %80 ile — yani çoğunluğu daha rahat kurar. Bu, dönüşümde arsa payının neden tek başına belirleyici olduğunu gösteren tipik tablodur.

Arsa Payı Nasıl Belirlenir, Neden Yanlış Çıkar?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi açıktır: arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilir. Değer belirlenirken bağımsız bölümün yüzölçümü tek başına yeterli değildir; konumu, bulunduğu kat, cephesi, manzarası, ısınma ve havalandırma durumu ile varsa eklentileri (depo, otopark, çatı veya bodrum bölümleri) birlikte değerlendirilir.

Kanun bunu emrettiği hâlde uygulamada arsa payları çoğu zaman hatalı belirlenir. Sebepler bellidir:

• Proje aşamasında pratik yol seçilir. Kat irtifakı kurulurken yüklenici, arsa payını dairelerin gerçek değerine göre değil, ya eşit olarak ya da kaba bir metrekare oranına göre dağıtır. Bu, tapu işlemini hızlandırır ama Kanun'a aykırıdır.
• Zemin kat dükkânları ve çatı katları ihmal edilir. Ticari değeri yüksek zemin katın konut daireleriyle aynı paya bağlanması, uygulamada en sık rastlanan oransızlıktır.
• Eklentiler hesaba katılmaz. Bir daireye bağlı depo, otopark veya teras, değeri artırdığı hâlde arsa payına yansıtılmaz.
• Sonradan kat ilavesi yapılır. Ruhsat değişikliğiyle eklenen katların payı, mevcut maliklerin payından orantısız biçimde düşülür.
• Malik alırken bakmaz. İkinci el alımlarda arsa payı neredeyse hiç kontrol edilmez; sorun ancak dönüşümde ortaya çıkar.

Bu hataların hepsi bina ayakta iken görünmez kalır. Aidat arsa payına göre değil çoğunlukla eşit veya yönetim planına göre toplandığı için kimse farkı hissetmez. Fark, dönüşüm masasında ortaya çıkar.

Arsa Payı Düzeltim Davası: Şartları ve İşleyişi

Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa paylarının değerle oranlı tahsis edilmediği hâllerde bir düzeltme yolu öngörür: her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesini mahkemeden isteyebilir. Uygulamada buna arsa payı düzeltim (düzeltilmesi) davası denir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E. ve 2025/512 K. sayılı kararı bu hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3'e bağlayarak şöyle ifade eder: "Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."

Davanın kapsamını Yargıtay 5. HD'nin 19.03.2024 tarihli, 2023/6446 E. ve 2024/3375 K. sayılı kararı tanımlamaktadır: dava "tarafların kat maliki oldukları anagayrımenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir". Yani dava iki aşamalıdır — önce orantısızlığın tespiti, sonra yeni payların tescili.

Kim, kime karşı açar?

Davayı bağımsız bölüm maliki veya kat irtifakı sahibi açar. Dava, diğer bütün kat maliklerine karşı açılmak zorundadır; bu bir zorunlu dava arkadaşlığıdır. Maliklerden biri dahi davaya dâhil edilmezse dava usulden reddedilir. Malik sayısı fazla binalarda güncel tapu kaydının ve varsa mirasçıların baştan doğru tespiti, davanın en zahmetli ama en kritik hazırlığıdır.

Bu zorunluluk içtihatta açıkça vurgulanmaktadır. Yargıtay 5. HD'nin 19.10.2022 tarihli, 2022/3766 E. ve 2022/14315 K. sayılı kararına göre "mahkemece tüm kat maliklerinin davaya dahilinin sağlanarak arsa paylarındaki orantısızlığın somut olarak ortaya konulmasından sonra" karar verilmesi gerekir; taraf teşkili tamamlanmadan esasa girilmesi bozma sebebidir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesine aittir; dava değerine bakılmaz. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu kesin yetki kuralıdır (HMK m. 12/1); taraflar yetki sözleşmesiyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz.

Süre

Dava hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi değildir. Kat mülkiyeti kurulalı yirmi yıl geçmiş olsa bile açılabilir. Ancak sürenin yokluğu iki ayrı fiilî sınırla dengelenir; ikisi de aşağıda ayrıntılı olarak ele alınmaktadır: dönüşüm süreci başladıktan sonra açılan davalarda dürüstlük kuralı denetimi yapılır, bina yıkıldıktan sonra ise davanın hukuki zemini ve görevli mahkemesi değişir.

Bilirkişi ve değerlendirme tarihi

Mahkeme, oransızlığı kendi başına takdir etmez; üç kişilik bir bilirkişi heyeti kurar — uygulamada emlak değerlemesi konusunda uzman iki teknik bilirkişi ile bir hukukçu bilirkişi. Heyet, her bağımsız bölümün değerini belirleyip arsa paylarını yeniden hesaplar.

Değerlendirmede hangi unsurların dikkate alınacağını Yargıtay 5. HD'nin 16.11.2021 tarihli, 2020/9600 E. ve 2021/13198 K. sayılı kararı sayar: "bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır".

Buna karşılık değerlendirme tarihinden sonra doğan farklar hesaba katılmaz. Yargıtay 20. HD'nin 05.11.2018 tarihli, 2018/3199 E. ve 2018/7012 K. sayılı kararı uyarınca sonradan meydana gelen imar durumu değişiklikleri, bakım-onarım çalışmaları veya manzara değişiklikleri nedeniyle oluşan değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Karşı komşunun binasının yıkılmasıyla açılan manzara ya da sonradan yapılan cephe yenilemesi, bu davada argüman değildir.

Bilirkişi raporunun hükme elverişli olması da ayrı bir şarttır. Yargıtay 5. HD'nin 13.02.2024 tarihli, 2023/11838 E. ve 2024/1592 K. sayılı kararı, "bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi" gerektiğini; düzeltilmesi gereken bir yanlışlığın bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığı hâllerde rapora dayanılarak hüküm kurulamayacağını belirtmektedir.

Aranan ölçüt her küçük sapma değil, açık ve önemli bir oransızlıktır. Birkaç puanlık farklar için açılan davalar reddedilmektedir; buna karşılık zemin kat dükkânının üst kat daireleriyle aynı paya bağlanması gibi yapısal hatalar tipik kabul sebebidir.

İspat yükü davacıdadır ve soyut iddia yetmez. Yargıtay 5. HD'nin 14.12.2022 tarihli, 2022/9023 E. ve 2022/18354 K. sayılı kararı, "arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır" gerekçesiyle davanın reddedilmesini yerinde bulmuştur. "Payım az geldi" demek dava açmaya yetmez; hangi bağımsız bölümün hangi somut üstünlüğüne rağmen hangi payla tescil edildiği rakamla gösterilmelidir.

Hangi deliller toplanmalı?

Bu dava, iddianın somut belgeye dayandırılmasını gerektirir. Dilekçe ekinde bulunması gereken temel belgeler şunlardır:

• Kat irtifakına esas mimari proje ve vaziyet planı ile yapı ruhsatı ve ekleri — bağımsız bölümlerin konumunu, katını ve cephesini gösterir.
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisine ilişkin resmî senet ve bağımsız bölüm listesi — payların hangi tarihte, hangi esasla dağıtıldığını ortaya koyar.
• Bütün bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtları — hem husumeti doğru kurmak hem payları karşılaştırmak için.
• Eklentilere ilişkin kayıtlar — depo, otopark ve terasın hangi bağımsız bölüme bağlandığı, değer farkının en görünür kaynağıdır.
• Kuruluş tarihine ait emsal satış verileri — bilirkişinin o tarihteki değeri belirlemesine dayanak olur.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi — dilekçede açıkça ileri sürülmelidir.

Davanın niteliği ve sonucu

Arsa payı düzeltim davası bir mülkiyet (ayni hak) davası değil, tapu kaydının düzeltilmesi davası olarak nitelendirilir. Bunun pratik sonucu, harç ve yargılama giderlerinin taşınmazın değeri üzerinden değil maktu olarak hesaplanmasıdır; dava, benzer taşınmaz davalarına göre belirgin biçimde ucuzdur. Gider öngörüsü için Dava Masrafı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.

Dava kabul edilirse mahkeme arsa paylarını yeniden belirler ve karar tapuda infaz edilir. Bu andan itibaren hem oy gücünüz hem de dönüşümdeki payınız yeni orana göre hesaplanır.

Yıkımdan Sonra Ne Olur? Dava Konusuz Kalmaz, Ama Zemin Değişir

Uygulamada sık duyulan bir görüş, arsa payı düzeltim davasının Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayandığı, dolayısıyla bina yıkılıp kat mülkiyeti terkin edilince bu davanın kapısının tamamen kapandığı yönündedir. 6306 sayılı Kanun uyarınca üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın terkin edilir — bu doğrudur. Ancak terkin, davanın kendiliğinden düşmesi anlamına gelmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E. ve 2025/512 K. sayılı kararına göre yıkım, görülmekte olan davayı konusuz bırakmaz. Karara göre "üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarından davacının hâlen dava açmakta hukuki yararının devam ettiği ve davanın konusuz kalmadığının kabul edilmesi gerekmektedir". Gerekçe basittir: yıkımla birlikte arsa payı ortadan kalkmaz, tam tersine paydaşlığın oranı hâline gelir — dolayısıyla o oranın doğru olup olmadığında hukuki yarar sürer.

Kat mülkiyeti terkin edildikten sonra açılan davalar bakımından ise hukuki zemin ve görevli mahkeme değişir. Yargıtay 20. HD'nin 08.05.2018 tarihli, 2017/3862 E. ve 2018/3552 K. sayılı kararı, kat mülkiyetinin 10.02.2016'da terkin edildiği ve davanın 04.04.2016'da açıldığı olayda, davanın artık "genel hükümlere dayalı olarak malvarlığına ilişkin olup arsa paylarının düzeltilmesine yönelik" sayılacağını belirtmiştir. Yani dava Kat Mülkiyeti Kanunu'na özgü bir dava olmaktan çıkar, sulh hukuk mahkemesinin görev alanından da ayrılır.

Düzeltim davasının yanında yıkımdan sonra da açık kalan tamamlayıcı yollar şunlardır:

• Sözleşmeye dayalı talepler: Anlaşma metnine veya kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı bir tahsis varsa sözleşmesel talepler ileri sürülebilir; ancak bu, arsa payının kendisini değiştirmez.
• Hakkın kötüye kullanılması iddiası: Çoğunluğun, azınlıktaki maliki fiilen dışlayan bir dağıtım kurgusu yaptığı ileri sürülebilir. Bu iddia zordur ve somut delil ister.
• İdari işleme karşı iptal davası: Salt çoğunluğun gerçekte sağlanmadığı iddiası, payın satışı işlemine karşı otuz gün içinde açılacak davada dile getirilebilir — ama bu, arsa payının yanlış olduğunu değil, çoğunluk hesabının yanlış olduğunu tartışır.

Dönüşüm Başladıktan Sonra Açılan Dava: İyiniyet Denetimi

Arsa payı düzeltim davasının süreye tabi olmaması, "istediğim zaman açarım" anlamına gelmez. Yargıtay, özellikle kentsel dönüşüm süreci başladıktan sonra açılan davalarda Türk Medeni Kanunu m. 2'deki dürüstlük kuralı üzerinden bir denetim yapmaktadır. Bu, süre yokluğunun fiilî sınırıdır ve pratikte davayı kaybettiren en yaygın sebeptir.

Yargıtay 5. HD'nin 24.06.2025 tarihli, 2024/10020 E. ve 2025/9552 K. sayılı kararı, "son yıllarda gündeme gelen kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde bu davanın açılmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından ve tespit edilen yeni arsa payları incelemesinde davacıların arsa payı düzeltim talebinde bulunmasında hukuki yararının bulunmadığı" gerekçesiyle davayı reddeden yerel mahkeme kararını onamıştır. Burada dava, esasa girilmeden hukuki yarar yokluğundan reddedilmektedir.

Zamanlama tek başına belirleyici olabilmektedir. Yargıtay 5. HD'nin 30.04.2025 tarihli, 2025/1664 E. ve 2025/6769 K. sayılı kararında, "dava konusu taşınmazın acele kamulaştırılması istemiyle açılan davadan sonra bu davanın açıldığı, bu durumun da iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığı" tespitiyle ret sonucuna varılmıştır. Acele kamulaştırma veya riskli yapı tespiti gibi bir işlemin hemen ardından açılan dava, hakkın korunması değil süreçten avantaj elde etme girişimi olarak okunma riski taşır.

Uzun süreli sessizlik de aynı denetimin parçasıdır. Yargıtay 5. HD'nin 14.12.2022 tarihli, 2022/9023 E. ve 2022/18354 K. sayılı kararı, kat mülkiyetinin 1987'de kurulduğu bir olayda "aradan geçen uzunca süre kapsamında itiraz olmadığı da dikkate alındığında" değerlendirme yapılması gerektiğini belirtmiştir. Sessizlik tek başına hakkı düşürmez; ancak orantısızlığın somut veri ve delillerle ortaya konmasını zorunlu kılan bir ağırlık yaratır.

Açılmış Düzeltim Davası Dönüşümü Durdurur mu?

Hayır, kendiliğinden durdurmaz. Devam eden bir arsa payı düzeltim davasının varlığı, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar almasına tek başına engel değildir. Bu yönüyle durum, ortaklığın giderilmesi davasının 6306 sürecine etkisiyle benzerdir.

Buna karşılık açılmış bir dava, çoğunluk açısından ciddi bir risk yaratır. Çünkü arsa payları mahkemece değiştirilirse, o payların üzerine kurulmuş salt çoğunluk hesabı da geçmişe etkili biçimde tartışmalı hâle gelir. Bu ihtimal, karara katılmayan malik için önemli bir pazarlık gücüdür.

Bu nedenle davayı açan malik açısından üç pratik adım önerilir:

• Davayı ilgili idareye ve diğer paydaşlara yazılı olarak bildirin. Böylece çoğunluğun ve idarenin iyiniyeti tartışmaya açılır; sonradan "bilmiyorduk" savunması güçleşir.
• Tapuya dava şerhi verilmesini talep edin. Şerh, sonraki devirlerde üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını engeller.
• İdari süreçte bekletici mesele talebinde bulunun. Arsa payı uyuşmazlığı çözülmeden çoğunluk hesabının kesinleşmemesi gerektiği ileri sürülebilir. Bu talep her zaman kabul edilmez, ancak reddedilse dahi dosyaya kaydedilmesi sonraki aşamalarda işe yarar.

Paylaşım Oranı ile Arsa Payı Aynı Şey Değildir

Dönüşüm görüşmelerinde iki ayrı oran konuşulur ve bunlar sürekli birbirine karıştırılır.

Paylaşım oranı, malikler ile yüklenici arasındaki orandır: yeni binanın ne kadarının maliklere, ne kadarının yükleniciye kalacağını gösterir (ör. %55 malikler – %45 yüklenici). Bu oran sözleşmeseldir; pazarlıkla belirlenir, arsanın değerine, imar durumuna ve piyasa koşullarına göre değişir.

Arsa payı ise maliklerin kendi aralarındaki orandır: maliklere kalan o %55'in kimler arasında nasıl bölüşüleceğini belirler. Bu oran kanunidir; tapuda yazılıdır ve pazarlıkla değil, ancak düzeltim davasıyla değişir.

İki oranın karıştırılması iki tipik hataya yol açar:

• "Bana yüzde 55 veriliyor" yanılgısı. Bu oran bina genelinde maliklerin toplam payıdır, tek tek maliklerin alacağı değil. Size düşen, o %55'in arsa payınız oranındaki kısmıdır.
• Yanlış cephede müzakere. Malikler bütün enerjisini paylaşım oranını yükseltmeye harcar; oysa arsa payı oransız olan malik, paylaşım oranı ne kadar iyi olursa olsun aynı ölçüde kaybetmeye devam eder. Paylaşım oranını bir puan artırmak, oransız arsa payını düzeltmenin yanında çoğu zaman küçük kalır.

Pratik sonuç: müzakereye oturmadan önce iki soruyu ayrı ayrı yanıtlayın — "bina olarak yükleniciden ne alıyoruz?" ve "bu binanın içinde benim payım doğru mu?" İkincisinin cevabı hayırsa, müzakere değil dava konuşulmalıdır.

Yeni Binada Bağımsız Bölüm Tahsisi: Kura mı, Mutabakat mı?

Arsa payı, yeni binada size ne kadar düşeceğini belirler; ama hangi dairenin düşeceğini belirlemez. Kanun tahsis yöntemini düzenlememiştir; bu konu tamamen maliklerin anlaşmasına ve yüklenici sözleşmesine bırakılmıştır. Uygulamada üç yöntem görülür:

• Mutabakatla belirleme. Malikler hangi bağımsız bölümü kimin alacağını görüşerek kararlaştırır. Az malikli binalarda en hızlı yoldur; kalabalık binalarda çoğu zaman tıkanır.
• Kura. Daireler bir havuzda toplanır ve çekilişle dağıtılır. En yaygın yöntemdir. Geçerliliği için kuranın bütün malikler usulüne uygun çağrılarak, tercihen noter huzurunda yapılması ve tutanağa bağlanması gerekir.
• Karma yöntem. Maliklere önce eski dairelerinin kat ve cephesine denk bölümler tahsis edilir, artan bölümler kurayla dağıtılır. Hakkaniyete en yakın yöntem budur ve uygulamada giderek yaygınlaşmaktadır.

Eski dairenin katına ve cephesine öncelik tanınması kanuni bir zorunluluk değildir; ancak anlaşma metnine yazıldığı takdirde bağlayıcı olur. Yazılmadığı hâlde bu beklentiyle hareket eden malikler, kura sonucunda zemin katta veya kuzey cephede kalabilmektedir.

Kuraya ilişkin uyuşmazlıklar üç noktada yoğunlaşır: kuraya usulüne uygun çağrılmayan malikin sonradan itirazı, kura havuzuna yüklenici payına düşen dairelerin eksik veya fazla gösterilmesi ve kura sonucunun tutanağa bağlanmaması. Bu üç eksiklik, kuranın iptali taleplerinin neredeyse tamamının dayanağıdır. Kat malikleri kurulu kararıyla yapılan tahsislerde ayrıca kurul kararının iptali yolu da gündeme gelebilir.

Denkleştirme (Kur Farkı) Bedeli ve Değerleme Uyuşmazlıkları

Yeni binadaki bağımsız bölümler birbirinin tıpatıp aynı olmadığı için, arsa payı oranında yapılan tahsis çoğu zaman tam denk gelmez. Aradaki fark para ile kapatılır; uygulamada buna denkleştirme bedeli veya kur farkı denir. Daha değerli bir bağımsız bölüm alan malik farkı öder, daha az değerli bölüm alan malik farkı alır.

Hesap iki değerin karşılaştırılmasıyla yapılır: maliklerin arsa payı oranında hak ettiği değer ile fiilen tahsis edilen bağımsız bölümün değeri. Değerleme, 6306 sürecinde Sermaye Piyasası Kurulu'nca yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılır.

Değerleme raporları uygulamada en çok şu noktalardan tartışılır:

• Emsal seçimi. Raporda kullanılan emsallerin konum, yaş ve nitelik bakımından gerçekten benzer olup olmadığı.
• Kat ve cephe katsayıları. Zemin, ara ve son kat ile cephe farklarının hangi katsayılarla yansıtıldığı; katsayıların raporda gerekçelendirilip gerekçelendirilmediği.
• Ortak alan ve eklenti payı. Otopark, depo, teras ve sığınak paylarının değere yansıtılıp yansıtılmadığı.
• Ticari bölümler. Zemin kat dükkânlarının konutlarla aynı yöntemle değerlenmesi, en sık rastlanan hatadır.

Rapora itiraz eden malik, ilgili idari işleme karşı dava açarak mahkemeden bilirkişi incelemesi isteyebilir. Bu inceleme, kamulaştırma bedelinin tespiti davalarındaki teknik incelemeye benzer bir yapıdadır.

Denkleştirme bedelinin ödenmemesi hâlinde alacak, genel hükümlere göre talep edilir. Bu riski baştan yönetmenin yolu, anlaşma metnine ödeme takvimi ve teminat yazdırmaktır; teminatsız bırakılan denkleştirme alacakları, inşaat bittikten sonra tahsili en zor kalemlerdendir. Devir işlemlerindeki harç yükünü öngörmek için Tapu Harcı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz; 6306 kapsamındaki işlemlerde harç muafiyeti bulunduğunu, ancak muafiyetin kapsamının işlem türüne göre değiştiğini unutmayın.

Anlaşma Metninde Tahsise İlişkin Kontrol Listesi

Malik açısından asıl mücadele alanı dava değil, imzalanacak metnin içeriğidir. Bağımsız bölüm dağıtımı bakımından metinde mutlaka açıklığa kavuşturulması gereken başlıklar şunlardır:

• Tahsis yöntemi: Kura mı, mutabakat mı, karma mı; kura yapılacaksa yeri, zamanı, çağrı usulü ve noter huzurunda yapılıp yapılmayacağı.
• Kura havuzunun içeriği: Hangi bağımsız bölümlerin maliklere, hangilerinin yükleniciye ayrıldığı; havuzun kura öncesinde yazılı olarak paylaşılacağı.
• Eski konum önceliği: Kat, cephe ve yön bakımından eski daireye denklik gözetilip gözetilmeyeceği.
• Denkleştirme bedelinin hesabı: Hangi değerleme yöntemiyle, hangi tarihteki değer üzerinden; ödeme takvimi, güncelleme (endeks) esası ve teminat.
• Eklentiler: Otopark, depo ve teras kullanımının hangi bağımsız bölüme bağlanacağı — bu, sonradan en çok tartışılan kalemdir.
• Metrekare toleransı: Projedeki alandan sapma hâlinde uygulanacak tolerans oranı ve aşılırsa bedel farkının nasıl hesaplanacağı.
• Teslim ve tapu devri: Bağımsız bölümün hangi aşamada tapuya tescil edileceği ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım.

Bu başlıkların tamamı, yüklenici ile kurulacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte değerlendirilmelidir; iki metnin birbiriyle çelişmesi, uygulamada başlı başına bir uyuşmazlık kaynağıdır.

Uyuşmazlık Çıkarsa Hangi Yol İzlenir?

Arsa payı ve tahsis kaynaklı uyuşmazlıklar tek bir davaya değil, sorunun türüne göre farklı yollara gider. Yanlış kapıya gitmek, çoğu zaman süre kaybından öte hak kaybı demektir.

Tablodaki ilk satırın diğerlerinden farkı önemlidir: süreye tabi olmayan tek yol odur, ama süresizliği aldatıcıdır. Dönüşüm başladıktan sonra açılırsa iyiniyet denetimine, yıkımdan sonra açılırsa genel hükümlere ve farklı bir görevli mahkemeye tabi olur. Yani hak kaybolmaz, elverişliliği azalır.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Önce tapuyu çıkarın, sonra konuşun. Dönüşümdeki gücünüzü daire sayınız değil arsa payınız belirler; bina genelindeki dağılımı görmeden yapılan pazarlık kör pazarlıktır.
• Arsa payını metrekareyle karıştırmayın. Ölçüt değerdir: kat, cephe, konum ve eklentiler paya yansımalıdır. Zemin kat dükkânının dairelerle aynı paya bağlanması tipik bir hatadır.
• Arsa payını dönüşüm gündeme gelmeden kontrol edin. Dava süreye tabi değildir, ama dönüşüm başladıktan sonra açılırsa iyiniyet ve hukuki yarar denetimine, yıkımdan sonra açılırsa genel hükümlere tabi olur. En elverişli zaman, ortada henüz bir riskli yapı tespiti yokken tapuyu inceletmektir.
• Geç kaldıysanız somut belgeyle gidin. Yıkım davayı konusuz bırakmaz; ancak geç açılan davada orantısızlığın yapısal ve rakamla gösterilebilir olduğunu (zemin kat dükkânının dairelerle aynı paya bağlanması gibi) baştan ortaya koymak zorunludur.
• Bütün kat maliklerini davaya dâhil edin. Zorunlu dava arkadaşlığı vardır; eksik husumet davayı baştan kaybettirir.
• Doğru tarihe göre hesap yaptırın. Bilirkişi kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değere bakar; iddianızı ve delillerinizi buna göre kurun.
• Kurayı noter huzurunda yaptırın ve tutanağa bağlayın. Kura uyuşmazlıklarının neredeyse tamamı usul eksikliğinden doğar.
• Denkleştirme bedelini teminata bağlayın. Ödeme takvimi, güncelleme esası ve teminat yazılmamış bir denkleştirme alacağı, inşaat bittikten sonra tahsili en zor kalemdir.
• İki metni birlikte okutun. Anlaşma metni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi çelişirse, uyuşmazlık kaçınılmazdır; imzadan önce ikisini birlikte bir avukata inceletmek en düşük maliyetli adımdır.