Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Kazanımı (TMK m. 1023-1025)

Son güncelleme: 8 Ağustos 2026

Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların herkese karşı ileri sürülebildiği resmî bir güven kaynağıdır. Kural olarak sicile güvenerek hak edinen kişi korunur. Ne var ki her tescil gerçek hak durumunu yansıtmaz: Sahtecilik, ehliyetsizlik, muvazaa, geçersiz bir sözleşme veya vekilin yetkisini kötüye kullanması sonucu gerçekte var olmayan bir hakka dayanan kayıtlar oluşabilir. İşte hukuki sebepten yoksun ya da geçersiz bir sebebe dayanan bu tescillere yolsuz tescil denir.

Yolsuz tescilin kaderini belirleyen asıl soru şudur: Taşınmazı bu yolsuz kayda güvenerek devralan üçüncü kişi iyiniyetli midir? Bu yazı, tapu sicilinin güveni (TMK m. 1023), yolsuz tescilin düzeltilmesi (TMK m. 1024-1025) ve iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının hangi hâllerde korunup hangi hâllerde korunmadığını, tapu iptal ve tescil davasının genel çerçevesi olarak ele alır.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan veya dayandığı sebep sonradan ortadan kalkan tescildir (TMK m. 1024). Tescilin şeklen sicilde görünüyor olması onu geçerli kılmaz; önemli olan altında geçerli bir kazanma sebebinin (satış, bağış, miras, mahkeme kararı vb.) bulunmasıdır.

Bunun arkasındaki ilke illilik (sebebe bağlılık) ilkesidir ve tüm tapu hukukunun temelini kurar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.12.2022 tarihli, 2020/291 E. ve 2022/1801 K. sayılı kararında bu, "Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda 'illilik', diğer bir anlatımla 'sebebe bağlılık' prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir" biçiminde ifade edilmiştir.

Sonucu Yargıtay 1. HD'nin 24.11.2022 tarihli, 2021/10339 E. ve 2022/7762 K. sayılı kararı açıkça söyler: "oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur."

Başlıca yolsuz tescil sebepleri:

• Sahtecilik: Sahte kimlik, sahte vekâletname veya taklit imza ile yapılan devirler.
• Ehliyetsizlik: Devir anında ayırt etme gücünden yoksun (akıl hastalığı, ileri demans vb.) malikin işlemi.
• Muvazaa: Görünürde satış, gerçekte bağış olan işlemler — özellikle muris muvazaası (mirastan mal kaçırma).
• Geçersiz/iptal edilmiş sözleşme: Resmî şekle aykırılık, hata-hile-ikrah gibi sebeplerle geçersiz veya iptal edilen temel işlem.
• Vekâletin (temsil yetkisinin) kötüye kullanılması: Vekilin var olan yetkisini müvekkil zararına, kendi veya yakını yararına kullanması.
• Dayanak idari işlemin sonradan iptali: Tescil bir idari işleme dayanıyorsa, o işlemin idari yargıda iptali sicilin dayanağını ortadan kaldırır. Yargıtay 1. HD'nin 04.11.2024 tarihli, 2024/4241 E. ve 2024/5944 K. sayılı kararında, taşınmazın satışına dair belediye meclis kararının idari yargıda iptaliyle "sicilin dayanağı işlemin ortadan kalktığı ve davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz hale geldiği ancak ikinci el konumunda olan davalıların iyiniyetli olması durumunda bu kazançlarının korunması gerektiği" belirtilmiştir.

Tüm bu hâllerde ilk (yolsuz) tescil, gerçek hak sahibi lehine düzeltilebilir. Asıl uyuşmazlık, taşınmaz bu ilk maliktan bir başkasına devredilmişse ortaya çıkar.

Güvene dayalı devir ve ödünç ad hâllerinde ispat ve zamanaşımı için inançlı işlem ve nam-ı müstear yazımıza bakınız.

Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023)

TMK m. 1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bu, "sicile güven ilkesi"dir ve taşınmaz ticaretinin güvenliğini sağlar: Sicile bakıp orada malik görünen kişiden alan iyiniyetli kişi, sonradan o kaydın yolsuz çıkması hâlinde bile hakkını kaybetmez.

• Korumanın koşulu iyiniyettir. Devralan, kaydın gerçek durumu yansıtmadığını bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa iyiniyetlidir (TMK m. 3). İyiniyet asıldır; aksini iddia eden ispatla yükümlüdür.
• Koruma yalnızca sicildeki tescile güvenene tanınır. Sicil dışı bir olguya (fiilî duruma) güvenen değil, kütükteki kayda güvenerek kazanan korunur.

Kuralı Yargıtay 6. HD'nin 04.03.2025 tarihli, 2023/3944 E. ve 2025/859 K. sayılı kararı iki cümlede toplar: "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" ve "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz."

Aranan iyiniyet "objektif" iyiniyettir. Yani kişinin gerçekten bilmemesi yetmez; durumun gerektirdiği özeni göstermiş olması da gerekir. Yargıtay 14. HD'nin 12.04.2016 tarihli, 2015/18379 E. ve 2016/4408 K. sayılı kararında ölçüt şöyle konur: "taşınmazı edinen (davalı) asgari özeni gösterse idi adına yapılan tescilin yolsuz tescil olduğunu bilebilecek durumda ise iyiniyetli kazanımından sözedilemez."

Mahkemenin bu değerlendirmeyi yüzeysel yapmaması gerektiği de vurgulanmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.11.2020 tarihli, 2020/136 E. ve 2020/895 K. sayılı kararında, "yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı" belirtilerek, "yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu" hususunun daima göz önünde tutulması gerektiği ifade edilmiştir. Aynı kararda iyiniyet, "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesi" olarak tanımlanır.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi ve İyiniyetli Olmayan Üçüncü Kişi (TMK m. 1024-1025)

TMK m. 1024, sicile güven ilkesinin sınırını çizer: Bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur. Bu tescil yüzünden hakkı zedelenen kişi, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir. Buradan iki temel sonuç çıkar:

• Üçüncü kişi iyiniyetliyse: TMK m. 1023 gereği kazanımı korunur; tapu iptal edilemez. Gerçek hak sahibi taşınmazı geri alamaz, yalnızca yolsuz tescile sebep olanlardan (sahtekâr, ehliyetsiz devreden değil, kusuru olan kişi/vekil vb.) uğradığı zararın tazminatını isteyebilir.
• Üçüncü kişi iyiniyetli değilse: Yolsuzluğu biliyor veya bilebilecek durumdaysa koruma ortadan kalkar; tescil ona karşı da yolsuzdur ve tapu iptali ile gerçek hak sahibi adına tescil sağlanır.

İyiniyeti ortadan kaldıran tipik olgular: Bedelin hiç ödenmemesi veya taşınmazın gerçek değerinin çok altında gösterilmesi, alıcının devredenin yakını olması, işlemin olağandışı hız ve koşullarda yapılması, taşınmazın fiilî durumu (üzerindeki zilyet, şerh, ihtilaf) ile kayıt arasındaki çelişkiye rağmen araştırma yapılmaması. Uygulamada dava, büyük ölçüde üçüncü kişinin kötüniyetinin ispatı üzerinden kazanılır veya kaybedilir.

TMK m. 1025 ise düzeltmenin usulünü verir: Bir ayni hak yolsuz tescil edilmiş ya da bir tescil yolsuz olarak terkin veya değiştirilmişse, hakkı bundan etkilenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Asıl Ayrım: İlk El mi, Sonraki Eller mi?

Bu davalarda en çok karıştırılan nokta, sahtecilik hâlinde "artık kimsenin korunmayacağı" sanısıdır. İçtihadın kurduğu ayrım daha incedir ve taşınmazın zincirde kaçıncı elde olduğuna bakar.

İlk el — yani yolsuz işlemin doğrudan tarafı olan, sahte belgeyle taşınmazı üzerine geçiren kişi — hiçbir koşulda korunmaz. Yargıtay 1. HD'nin 14.04.2009 tarihli, 2009/1287 E. ve 2009/4526 K. sayılı kararında bu, "27.12.1939 tarih 11/60 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ilk el konumundaki davalılar ... iyi veya kötü niyetli olmasının araştırılmasına gerek bulunmadığı gibi iyiniyetli olsalar bile, sicilin illetini teşkil eden işlemlerin sahte olması sebebiyle edinimlerinin hukuken korunmasına olanak yoktur" biçiminde ifade edilmiştir. Dikkat edilirse ilk elin iyiniyeti araştırılmaz bile.

İkinci ve sonraki eller bakımından ise durum farklıdır: onlar için TMK m. 1023'ün koşulları araştırılır. Aynı kararda bunun "tüm öğreti ve yargısal kararlarda ... sapma göstermeksizin kabul edilmiş ve benimsenmiş" bir kural olduğu belirtilir. Yargıtay 20. HD'nin 12.12.2017 tarihli, 2017/9646 E. ve 2017/10468 K. sayılı kararı da aynı yöndedir: "yolsuz tescille edinen kişilerden taşınmaz satın alan ve 3. kişi konumunda olanların iyiniyetli olması halinde Türk Medenî Kanununun 1023. maddesi hükmünce taşınmazdaki haklarının korunacağında kuşku yoktur."

Bu ayrımın pratik sonucu şudur:

• Sahte vekâletname veya sahte kimlikle taşınmazı üzerine geçiren kişiye karşı dava her hâlükârda kazanılır; onun iyiniyet savunması dinlenmez.

• Ondan satın alan kişi ise otomatik olarak kaybetmez; kazanımı, gerçekten iyiniyetli olup olmadığına göre belirlenir. Uygulamada mahkemeler sahtecilik zincirlerinde bu incelemeyi çok sıkı yapar — çünkü sahteciliğe konu bir devrin hemen ardından gelen hızlı el değiştirmeler, aşağıda göreceğimiz gibi başlı başına kötüniyet emaresi sayılır.

Dolayısıyla gerçek hak sahibinin davadaki asıl işi, ilk eli aşıp sonraki ellerin kötüniyetini ortaya koymaktır. Ehliyetsizlik iddiasında da mantık aynıdır; farklılık, ilk işlemin geçersizlik sebebindedir.

Buna karşılık ilk işlem geçerli fakat iptal edilebilir nitelikteyse (örneğin vekâletin kötüye kullanılması, iradeyi sakatlayan sebepler) zaten ilk el bakımından da iyiniyet tartışması açıktır. Somut olayın hangi kategoriye girdiği, kimin neyi ispat edeceğini baştan belirlediğinden ilk adımda tespit edilmelidir.

İyiniyeti Ortadan Kaldıran Somut Hâller

"Kötüniyet" soyut bir suçlama olarak ileri sürüldüğünde sonuç vermez; içtihat, iyiniyeti ortadan kaldıran somut olgu kalıpları geliştirmiştir. Dosyanızda bunlardan biri varsa savunma zemininiz güçlenir.

Basit bir araştırmayla öğrenilebilecek durumlar. Yargıtay 1. HD'nin 08.02.2024 tarihli, 2023/6644 E. ve 2024/1005 K. sayılı kararında, "yatırım amacıyla taşınmaz satın alan kişinin sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilebilecek durumda olduğu, bu durumda iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı" kabul edilmiştir. Özellikle ticari/yatırım amaçlı alımlarda beklenen özen daha yüksektir.

Tapudaki şerhler. Yargıtay 1. HD'nin 07.11.2023 tarihli, 2023/4204 E. ve 2023/6338 K. sayılı kararına göre, "taşınmazda 'davalıdır' şerhi tesis edilmesinden sonra üzerinde şerh varken taşınmazı devralan kişinin iyi niyet savunmasında bulunamayacağı" açıktır. Bu, yazının başında ve sonunda vurguladığımız ihtiyati tedbir tavsiyesinin neden bu kadar önemli olduğunu da açıklar: şerh, sonraki alıcıların iyiniyet savunmasını baştan kapatır.

Taşınmazın sık el değiştirmesi. Yargıtay 6. HD'nin 13.06.2024 tarihli, 2022/5172 E. ve 2024/2208 K. sayılı kararında, sözleşme metni, tanık beyanları ve "taşınmazın sık şekilde el değiştirmesi" birlikte değerlendirilerek "gerek son alıcının gerekse son alıcıdan önce taşınmaza malik olan 3. kişilerin iyi niyetli olduklarından bahsedilemeyeceği" sonucuna varılmıştır. Kısa aralıklarla yapılan zincirleme devirler, koruma kalkanı değil kötüniyet emaresidir.

Cebri ihaleden alım da mutlak koruma sağlamaz. Yargıtay 1. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2023/5632 E. ve 2025/4640 K. sayılı kararında, "taşınmazı cebri ihaleden satın alan kişinin işlemin muvazaalı olduğunu bilen veya bilebilecek konumda bulunması halinde" TMK m. 1023'ün koruyuculuğundan yararlanamayacağı belirtilmiştir. İcra satışından almış olmak tek başına iyiniyet karinesi doğurmaz.

Kötüniyet İtirazı Her Zaman İleri Sürülebilir

Usul bakımından kritik bir ayrıntı: kötüniyet iddiası bir def'i değil, itirazdır. Bunun sonucu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına takılmadan yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilmesidir.

Yargıtay 1. HD'nin 05.05.2025 tarihli, 2025/1653 E. ve 2025/2362 K. sayılı kararında bu, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı" biçiminde ifade edilmiştir.

Dahası, dosyadaki olgular kötüniyeti zaten ortaya koyuyorsa ayrıca ispat aranmaz. Yargıtay 1. HD'nin 14.02.2022 tarihli, 2021/2160 E. ve 2022/1110 K. sayılı kararında anılan 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, "vakıa ve karinelerden, olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş olan kimsenin kötüniyetinin, diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ... mahkemece re'sen nazara alınabileceğine" karar verilmiştir.

Yine de bu, ispat yükünü tümüyle ortadan kaldırmaz: kural olarak kötüniyeti ileri süren davacı ispatla yükümlüdür. Yargıtay 1. HD'nin 04.11.2024 tarihli kararında da "önceki maliklerin kötüniyetli olduklarının ispat külfetinin davacıda olduğu" kabul edilmiştir. Resen gözetme, delilsiz iddiayı kurtarmaz; yalnızca dosyaya yansımış olguların değerlendirilmesini güvence altına alır.

Davanın Şartları

• Tapuda yolsuz bir tescilin bulunması (geçersiz veya sebepten yoksun kayıt),
• Davacının bu tescil yüzünden ayni hakkının zedelenmiş olması (gerçek hak sahipliği),
• Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse, o kişinin iyiniyetli olmaması (veya devrin sahtecilik/ehliyetsizlik gibi iyiniyeti dahi korumayan bir sebebe dayanması).

Görevli/Yetkili Mahkeme, Harç ve Süreç

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; bu yetki kesindir (HMK m. 12).
• Davalılar: Yolsuz tescile sebep olan kişi ile taşınmazın son kayıt maliki birlikte hasım gösterilir. Taşınmaz birden çok el değiştirmişse tüm halkalar değil, son malik mutlaka davaya dâhil edilmelidir.
• Harç: Dava nispi harca tabidir; harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.
• Arabuluculuk: Ayni hakka dayandığından dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan açılabilir.
• Süre: Ayni hakka dayanan tapu iptali talebi kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Buna karşılık, iyiniyetli üçüncü kişi nedeniyle iptal mümkün olmadığında istenecek tazminat talebi TBK'daki zamanaşımı sürelerine tabidir.
• İhtiyati tedbir: Taşınmazın yargılama sırasında iyiniyetli bir kişiye devredilerek davanın konusuz kalması ihtimaline karşı, dava ile birlikte (mümkünse önce) tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir (HMK m. 389 vd.).

Deliller

Başlıca deliller: tapu ve kadastro kayıtları, dava konusu akit tabloları ve resmî senetler, dayanak sözleşme/vekâletname, bedelin ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtları, emsal/kıymet takdiri, tarafların yakınlığını gösteren nüfus kayıtları, sağlık kurulu raporları (ehliyetsizlik iddiasında), imza/belge incelemesi (sahtecilik iddiasında), tanık ve keşif-bilirkişi incelemesi. Sahtecilik hâlinde açılacak ceza soruşturması dosyası hukuk davasında güçlü bir delil kaynağıdır.

Benzer Davalarla İlişkisi

Yolsuz tescil, gayrimenkul uyuşmazlıklarının çatı kavramıdır ve pek çok özel dava türünü kapsar. Devir vekil eliyle yapılmışsa vekâletin kötüye kullanılması; satış gibi gösterilen bir bağış söz konusuysa muris muvazaası gündeme gelir. Bu davaların tümü, teknik olarak tapu iptal ve tescil davası çatısı altında görülür. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmiş ve iptal mümkün değilse, gerçek malik taşınmazı işgal eden yolsuz malikten ecrimisil ya da müdahalenin men'i için el atmanın önlenmesi talep edebilir. Doldurmaya hazır dilekçe için: Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi (Tapu İptali) Dava Dilekçesi.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Zincirde kimin kaçıncı el olduğunu çıkarın: ilk el hiçbir koşulda korunmaz, sonraki eller için iyiniyet incelemesi yapılır. Davanın ağırlık merkezi burasıdır.

• Kötüniyeti soyut iddia olarak değil, içtihadın tanıdığı somut kalıplarla kurun: tapudaki şerh, kısa aralıklarla zincirleme devirler, yatırım amaçlı alıcıdan beklenen basit araştırmanın yapılmamış olması.
• Dava açmadan önce mutlaka ihtiyati tedbir talep edin; taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devri davanızı yalnızca tazminata dönüştürebilir.
• Kötüniyeti ispatlayacak olguları — bedelin ödenmediği banka kayıtları, emsal değer, tarafların yakınlığı — baştan toplayın.
• Yolsuz tescile sebep olanı ve son kayıt malikini birlikte dava edin.
• Sahtecilik varsa paralel bir ceza şikâyeti hem caydırıcıdır hem güçlü delil sağlar.
• Nispi harç ve bilirkişi giderlerini, dava değerinin taşınmazın gerçek değeri üzerinden belirleneceğini göz önünde bulundurarak planlayın.