Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalıdır? Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Kefillik

Son güncelleme: 26 Temmuz 2026

Kira Hukuku Rehberi sayfamızda kira ilişkisinin temel kurumlarını ele almıştık. Ancak pek çok uyuşmazlık, aslında kira sözleşmesi imzalanırken gösterilecek özenle baştan önlenebilir. Bu yazıda, kira sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini ve uygulamada en çok hataya düşülen konulardan biri olan kefillik meselesini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Kira Sözleşmesinin Şekli

Kira sözleşmesi, geçerlilik için yazılı olmak zorunda değildir; sözlü bir anlaşma da hukuken kira ilişkisi doğurur. Ancak yazılı sözleşme, hem tarafların haklarını netleştirmesi hem de olası bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlaması açısından her zaman önerilir. Nitekim daha önce ele aldığımız ilamsız icra yoluyla tahliye süreçlerinde gördüğümüz gibi, kiracı kira ilişkisinin veya imzanın varlığını reddederse, yazılı ve mümkünse noter onaylı bir sözleşmenin bulunması kiraya verenin elini önemli ölçüde güçlendirir.

Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar

• Tarafların kimlik bilgileri: Kiracı ve kiraya verenin ad-soyad, TC kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri eksiksiz yazılmalıdır. Kiraya veren ile tapu maliki farklıysa (örneğin vekil aracılığıyla kiralama yapılıyorsa), temsil yetkisinin dayanağı da belirtilmelidir.

• Taşınmazın tanımı: Adres, tapu bilgileri (varsa ada/parsel), taşınmazın niteliği (konut, işyeri vb.) ve varsa eklentileri (eşyalı olup olmadığı, otopark, depo gibi) net biçimde yazılmalıdır.

• Kira bedeli ve ödeme şekli: Aylık kira tutarı, ödeme günü, ödeme yöntemi (banka hesabı, EFT/havale bilgileri) açıkça belirtilmelidir. Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi, hem kiracı hem kiraya veren için ödemenin ispatı açısından büyük kolaylık sağlar.

• Kira artış oranı: Sözleşmede bir artış oranı belirtilse dahi, Kira Hukuku Rehberi'mizde ele aldığımız gibi TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan kısım hukuken geçersizdir. Yine de artış dönemini ve hesaplama yöntemini sözleşmede açıkça yazmak, ileride çıkabilecek belirsizlikleri azaltır. Oranın nasıl belirlendiği ve ödeme gününün etkisi için Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? sayfamıza, güncel hesaplama için Kira Artışı Hesaplama aracına bakabilirsiniz.

• Sözleşme süresi ve yenilenme şartları: Başlangıç ve bitiş tarihleri, sözleşmenin kendiliğinden yenilenip yenilenmeyeceği belirtilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitiminde kiracı çıkmazsa sözleşme, TBK gereği aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır; bu kanuni sonucun sözleşmeye yazılması zorunlu değildir ama açıklık sağlar. Kiracının sözleşmeyi süresinden önce sona erdirmek istemesi hâlinde uygulanacak kurallar ve erken tahliyenin sonuçları için Kiracının Erken Fesih Hakkı ve Tahliyesi sayfamıza bakabilirsiniz. Süresi tek seferde yüz günü aşmayan kısa süreli (turizm amaçlı) kiralamalar ise bu bölümün değil, 7464 sayılı Kanun'un kapsamındadır ve izin belgesi gerektirir; ayrıntı için Günlük (Airbnb) Kiralama İzin Belgesi yazımıza bakabilirsiniz.

• Yan giderler: Aidat, elektrik, su, doğalgaz, internet gibi giderlerden kimin sorumlu olacağı net şekilde düzenlenmelidir.

• Tadilat ve tesisat sorumluluğu: Küçük onarımların kiracıya, esaslı onarımların kiraya verene ait olacağı gibi hususlar sözleşmede ayrıca belirtilebilir.

• Alt kira ve devir: Kiracının taşınmazı alt kiraya verip veremeyeceği veya kullanım hakkını bir başkasına devredip devredemeyeceği konusunda açık bir hüküm konulması önerilir; ayrıntı için Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri yazımıza bakabilirsiniz.

• Teslim tutanağı: Taşınmazın teslim edildiği tarihte mevcut durumunu (hasar, sayaç endeksleri, demirbaşlar) gösteren bir tutanak düzenlenmesi, hem tahliye sırasında hem depozito iadesinde ispat kolaylığı sağlar.

Sözleşmede süre kararlaştırılmasının feshe etkisi için Belirli/Belirsiz Süreli Kira ve Fesih Bildirim Süreleri yazımıza bakın. Muacceliyet kaydı ve ceza koşulu gibi kayıtlar geçersizdir; bkz. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar. Masraf ve aidat paylaşımını açıkça düzenlemek için Kirada Hangi Masraf Kime Ait?, tadilat muvafakati ve masraf/mahsup maddesi için tadilat ve yenilik hakkı, evin gösterilmesine ilişkin gün-saat maddesi için girme ve gösterme hakkı yazılarımızdan yararlanabilirsiniz. Teslim sırasında tutanak düzenlenmesi, ileride ayıp tartışmalarında ispat kolaylığı sağlar. Uzun süreli kiralarda kiracıyı korumak için sözleşmeye tapuya şerh yetkisi maddesi eklenebilir.

Güvence Bedeli (Depozito)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito uygulaması TBK m. 342'de sıkı kurallara bağlanmıştır:

• Üst sınır: Depozito, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir. Bu sınırı aşan kısım geçersizdir.

• Bankaya yatırma zorunluluğu: Para veya kıymetli evrak olarak verilen depozito, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere bir bankada vadeli hesaba yatırılmalıdır. Depozitonun elden kiraya verene teslim edilmesi uygulamada yaygın olsa da, bu durum ileride iade konusunda ispat sorunlarına yol açabilir.

• İadenin şartı: Banka, güvenceyi ancak tarafların ortak rızasıyla veya kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme kararıyla geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde bankaya yazılı bir bildirimde bulunmazsa (dava açtığını veya icra takibi başlattığını belgelemezse), banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

• Depozito tutarının, hangi esasa göre (aynen mi, güncel kira bedeli üzerinden mi) iade edileceğinin sözleşmede açıkça belirtilmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önemli ölçüde azaltır. Depozitonun tabi olduğu kuralların tamamını ve iade sürecini Kira Sözleşmesinde Depozito yazımızda ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Kefillik: Ayrı Bir Yazımızda Ele Alıyoruz

Kira sözleşmelerinde kiracının ödeme güvencesini artırmak amacıyla bir kefil öngörülmesi çok yaygındır. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kefalet sözleşmesini olağanüstü sıkı şekil şartlarına bağlamıştır ve bu şartlara uyulmadığında kefalet tamamen geçersiz sayılabilir. Konu tek başına geniş ve teknik bir başlık olduğu için, kefilin sorumluluğu, el yazısı şartı, adi/müteselsil kefalet farkı ve eşin rızası gibi detayları ayrı bir yazımızda ele alıyoruz: Kira Sözleşmesinde Kefillik.

Uygulamada asıl karıştırılan nokta, kefilin taahhüdünün kapsamıdır: kefalet mali bir güvencedir ve dar yorumlanır. Kefil, sözleşmede açıkça ve şekil şartlarına uygun biçimde üstlenmedikçe kiracının erken tahliye tazminatı gibi her borcundan sorumlu tutulamaz (Yargıtay 6. HD'nin 16.09.2014 tarihli, 2014/7158 E. ve 2014/9816 K. sayılı kararı). Aynı şekilde "kiracı kiralananda kaldığı sürece kefaletin süreceği" türünden süresiz veya sınırsız kayıtlar geçersizdir (Yargıtay 6. HD'nin 29.09.2014 tarihli, 2014/172 E. ve 2014/10570 K. sayılı kararı). Bu nedenle kefilin sorumluluğu, kiracının tahliye yükümlülüğüyle ya da tahliye taahhüdüyle karıştırılmamalı; kefaletin azami tutarı ve süresi sözleşmede net biçimde sınırlandırılmalıdır.

Tahliye Taahhüdü ile Karıştırılmamalı

Kira sözleşmesi hazırlanırken bazen aynı oturumda kiracıya bir de tahliye taahhüdü imzalatılmak istenir. Ancak daha önce ayrıntılı ele aldığımız gibi, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınması onu geçersiz kılar — Yargıtay bunu kiracının baskı altında imza atmış olabileceği gerekçesiyle kabul etmez. Tahliye taahhüdü alınacaksa, mutlaka taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte ve ayrı bir belge olarak düzenlenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Sözleşmeyi hazırlarken taraflar, taşınmaz, bedel, süre ve yan giderlere ilişkin unsurları eksiksiz ve açık biçimde yazın; belirsiz ifadelerden kaçının.

• Depozito öngörüyorsanız, tutarın üç aylık kira bedelini aşmadığından ve bankaya yatırılacağından emin olun.

• Kefil alacaksanız, şekil şartlarının (el yazısı, eş rızası vb.) eksiksiz sağlanması kefaletin geçerliliği için belirleyicidir; detaylar için Kira Sözleşmesinde Kefillik sayfamıza bakabilirsiniz.

• Tahliye taahhüdü almak istiyorsanız, bunu kira sözleşmesiyle aynı gün değil, taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte ayrı bir belge olarak yapın.

• Teslim anında bir teslim tutanağı düzenleyip her iki tarafça imzalanmasını sağlayın; bu, hem tahliye hem depozito iadesi aşamasında ispat kolaylığı sağlar.

İlgili Belge: Konut ve çatılı işyeri kiraları için hazırlanmış doldurulabilir örnek kira sözleşmesini ve ayrı bir örnek kefalet sözleşmesini yazdırabilir veya PDF olarak indirebilirsiniz. Tüm şablonlar için Örnek Belgeler sayfamıza bakabilirsiniz.