Kiralananı Satın Alanın (Yeni Malikin) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı (TBK m. 351)

Kiracılı bir taşınmaz satın almak Türkiye'de sık karşılaşılan bir durumdur. Alıcı çoğu zaman taşınmazı kendisi veya ailesi için kullanmak ister; ancak "satın aldım, kiracı hemen çıksın" beklentisi hukuken doğru değildir. Kira sözleşmesi, taşınmazın el değiştirmesiyle kendiliğinden sona ermez; yeni malik, kanunda tanınan ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunu, öngörülen süre ve şekle uyarak kullanmak zorundadır.

Bu yazıda, kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinim nedeniyle kiracıyı çıkarabilmesinin koşullarını, izlenecek iki ayrı yolu, sürelerini, tapuya şerhli kira sözleşmesinin etkisini ve tekrar kiralama yasağını ele alıyoruz.

Temel İlke: Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirmez

Kural olarak "satış, kirayı bozmaz". TBK m. 310 uyarınca taşınmazı edinen kişi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; kiracının hakları aynen devam eder. Yeni malik, ancak kanundaki sınırlı sona erdirme sebeplerine dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Bunların en pratik olanı, TBK m. 351'de düzenlenen gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliyedir.

Satış sürecinde evin alıcılara gösterilmesinin usulü için bkz. Ev Sahibinin Kiralanana Girme ve Evi Gösterme Hakkı.

Her Mülkiyet Değişikliği "Yeni İktisap" Sayılmaz

TBK m. 351 yalnızca taşınmazı sonradan edinen kişiye tanınmış bir haktır. Uygulamada gözden kaçan nokta şudur: tapuda pay oranınızın artmış olması, sizi otomatik olarak "yeni malik" yapmaz. Kira ilişkisi kurulmadan önce zaten o taşınmazda hak sahibiyseniz, sonradan pay toplamanız bu maddeden yararlanma hakkı vermez.

Yargıtay 3. HD'nin 09.10.2024 tarihli, 2023/4817 E. ve 2024/2908 K. sayılı kararı iki tipik hâli açıkça kapsam dışında bırakır: "kiralananda kiralama öncesinde verasette iştirak veya paylı mülkiyette belli bir paya sahipken kira sonrası bir kısım hissenin devralınması yeni iktisap sayılmadığından 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesinden yararlanılamaz." Aynı kararda, "kiraya verenin ölümü ile elbirliği ile ortak olanın taksim veya kiralananda başka payları satın alması hâlinde" de TBK m. 351 kapsamında yeni maliklik sıfatının kazanılmayacağı belirtilmiştir.

Somutlaştırmak gerekirse:

• Miras yoluyla intikal eden bir taşınmazda zaten mirasçıysanız, diğer mirasçıların paylarını satın almanız sizi TBK m. 351 anlamında yeni malik yapmaz. Aynı şekilde taksim (paylaşma) sonucu taşınmazın tamamına sahip olmanız da yeterli değildir.

• Kira sözleşmesi kurulmadan önce taşınmazda payınız varsa, sonradan kalan payları devralmanız da yeni iktisap sayılmaz.

• Buna karşılık taşınmazla hiçbir ilginiz yokken satın alma, bağış veya trampa yoluyla malik olmanız gerçek bir yeni iktisaptır ve m. 351 yolunu açar.

Bu ayrım hakkın tamamını belirlediği için, dava açmadan önce tapu kaydının geçmişini ve kira sözleşmesinin tarihini karşılaştırmak gerekir. Yeni iktisap yoksa yeni malike özgü altı aylık yol kapalıdır; kiraya veren sıfatıyla genel ihtiyaç nedeniyle tahliye kurallarına dönülür.

Gereksinim Şartı: Gerçek, Samimi ve Zorunlu

Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunuyorsa tahliye isteyebilir. İhtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Soyut veya geçici bir istek yeterli değildir; mahkeme, ihtiyacın sürekliliğini ve içtenliğini somut delillerle değerlendirir.

Ölçütü Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 15.10.2024 tarihli, 2024/2849 E. ve 2024/2591 K. sayılı kararı derli toplu ortaya koyar: "Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."

Son cümle yeni malik bakımından ayrıca önemlidir: altı aylık bekleme nedeniyle bu davalar zaten geç açılır, üstüne yargılama da uzun sürer. Dava sırasında ihtiyacın ortadan kalkması (örneğin ihtiyaçlının başka bir konut edinmesi) talebi sonuçsuz bırakır. Gereksinim şartının ayrıntılı çerçevesi ve ispatı için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

İki Ayrı Yol

TBK m. 351, yeni malike iki seçenek sunar:

• Erken yol (edinmeden sonra bir ay bildirim + altı ay bekleme): Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir; ardından altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yolun avantajı, mevcut sözleşme süresinin dolmasını beklemeye gerek olmamasıdır. Bir aylık yazılı bildirim, bu yola başvurmanın zorunlu ön koşuludur; süresinde bildirim yapılmazsa erken yol kapanır.

• Sözleşme sonunu bekleme yolu: Yeni malik dilerse bir aylık bildirimi yapmaksızın, gereksinim sebebiyle sözleşme süresinin (veya uzama döneminin) bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak da tahliye isteyebilir.

Bu iki yollu yapının kaynağı TBK m. 351/2'dir: yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E. ve 2023/51 K. sayılı kararı da yeni malikin dava hakkını bu iki yol çerçevesinde ele alır.

Her iki yolda da tahliye, kiracı kendiliğinden çıkmazsa dava ile sağlanır; malikin taşınmaza doğrudan el koyması veya kiracıyı zorla çıkarması mümkün değildir. Kararın alınmasından sonraki icra aşaması için Tahliye Kararının İcrası yazımıza bakabilirsiniz.

Bir Aylık Sürede Bildirimi Göndermek Yetmez, Tebliğ Ettirmek Gerekir

Erken yolun en çok hak kaybettiren ayrıntısı burasıdır. Kanun "bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek" der; uygulamada bu, ihtarnamenin bir ay içinde notere verilmiş olması değil, aynı süre içinde kiracıya ulaşmış (tebliğ edilmiş) olması anlamına gelir.

Yargıtay 3. HD'nin 11.10.2017 tarihli, 2017/5469 E. ve 2017/13735 K. sayılı kararı bu konuda kesindir: "edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir."

Sonuç ağırdır — tebligat bir ayın son günlerine kalır ve kiracıya ancak süre dolduktan sonra ulaşırsa, erken yol tümüyle kapanır ve bu eksiklik sonradan telafi edilemez. Bu nedenle:

• İhtarnameyi tapu devrinden hemen sonra, ayın ilk günlerinde gönderin; tebligatın gecikme ihtimalini süreye yedirin.

• Kiracının güncel adresini baştan doğrulayın; adres hatasından dönen tebligat, süreyi durdurmaz.

• Tebliğ tarihini gösteren tebligat parçasını saklayın; dava dosyasında ihtarnamenin kendisi değil, tebliğ tarihi belirleyicidir.

Süreleri kaçırmanın sonucu tarafların insafına da bırakılmamıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 15.05.2024 tarihli, 2024/778 E. ve 2024/1096 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bu davalardaki dava açma süreleri kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece resen gözetilir — kiracı süre itirazında bulunmasa bile mahkeme süreyi kendiliğinden inceler. Bu denetim tek yönlü değildir: aynı kararda Daire, ilk derece mahkemesinin davayı süreden reddetmesini de hatalı bularak kararı kaldırmıştır (aşağıda "Altı Ay Dolmadan Başvuru" başlığına bakınız).

Bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme sürelerini kira süre hesaplama aracıyla kendi tarihlerinizle hesaplayabilirsiniz.

Kritik İstisna: Kira Sözleşmesi Tapuya Şerhliyse

Yeni malikin bu hakkının en önemli sınırı, tapu siciline şerh edilmiş kira sözleşmeleridir. TBK m. 312 uyarınca taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir; şerh, kira ilişkisini taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar.

Şerhli bir kira sözleşmesinde yeni malik, gereksinim nedeniyle erken tahliye hakkını kullanamaz; sözleşmeye kalan süresi boyunca katlanmak zorundadır. Bu sonuç maddenin konuluş amacından çıkarılmaktadır: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD'nin 25.09.2017 tarihli, 2017/729 E. ve 2017/774 K. sayılı kararına göre TBK m. 312, gerekçesinde belirtildiği üzere "yeni malikin TBK 350 ve devamı maddelerindeki ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümlerine bile dayanamaması için" konulmuştur; şerh varsa yeni malik satın almayla sözleşmenin tarafı olur, ancak ihtiyaç sebebine dayanamaz. Bu cümlenin kararın sonucunu taşıyan gerekçe değil, yan bir açıklama olduğunu bilerek kullanın: anılan dosyada sözleşme şerhli değildi ve uyuşmazlık hasılat kirasına ilişkindi.

Bu koruma, sözleşme süresiyle sınırlıdır; süre sona erdikten sonra genel kurallar yeniden işler. Koruma mutlak da değildir: taşınmaz cebrî icra yoluyla satılmışsa şerhin ihale alıcısına karşı işleyip işlemeyeceği, şerhin haciz ve ipotek tarihlerinden önce mi sonra mı konulduğuna bağlıdır.

Bu nedenle:

• Kiracılı taşınmaz alacaksanız, tapu kaydında şerhli bir kira bulunup bulunmadığını mutlaka kontrol edin; şerhli kira, süresi boyunca sizi de bağlar ve tahliye planınızı tamamen değiştirir.
• Kiracıysanız, uzun süreli oturmayı planlıyorsanız sözleşmeye şerh yetkisi maddesi koydurmak en güçlü güvencedir.

Şerhin nasıl konulduğu ve etkisinin sınırları için Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi yazımıza bakabilirsiniz.

Tekrar Kiralama Yasağı (TBK m. 355)

İhtiyaç nedeniyle tahliyenin en önemli güvencesi, gereksinim iddiasının samimiyetini denetleyen tekrar kiralama yasağıdır. TBK m. 355 uyarınca, gereksinim sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu nedenle "ihtiyacım var" diyerek tahliye alıp taşınmazı kısa sürede başkasına kiraya vermek, ciddi bir tazminat riski taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görev, HMK m. 4 uyarınca dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine aittir.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer veya davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi.

• Zorunlu arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları, 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı arabuluculuğa tabidir; yani dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ayrıntı için Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Yargıtay 8. HD'nin 31.03.2021 tarihli, 2019/3473 E. ve 2021/3023 K. sayılı kararı bu kuralı satın alma ve ihtiyaç nedeniyle açılan bir tahliye davasında uygulamıştır: HMK m. 4 uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların tamamı dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür; Daire, işin esasına girilmesi gerekirken verilen görevsizlik kararını bu nedenle bozmuştur.

Arabuluculuğa Altı Ay Dolmadan Başvurmak Risklidir

Süreci kısaltmak için arabuluculuk başvurusunun altı aylık bekleme dolmadan yapıldığı görülüyor. Bu yolun geçerli olup olmadığı Yargıtay tarafından karara bağlanmış değildir ve yanlış hesap, davanın esasına hiç girilmeden usulden reddine yol açar.

Yargıtay 3. HD'nin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. ve 2025/3048 K. sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararında, TBK m. 350'ye dayanan (kiraya verenin kendi gereksinimi) tahliye davaları bakımından dava şartı arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiğine, daha önce yapılan başvurunun bu şartı karşılamayacağına karar vermiştir.

Yeni malikin TBK m. 351/1'e dayanan davası bakımından ise Daire bir sonuca varmamıştır. Yargıtay 3. HD'nin 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E. ve 2025/5039 K. sayılı kararında, bu maddeye ilişkin olarak önüne gelen iki bölge adliye mahkemesi kararının da (İstanbul BAM 49. ve 54. HD) "dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı" yönünde olduğunu, dolayısıyla giderilecek bir uyuşmazlık bulunmadığını belirterek karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Bu iki karardan biri, yukarıda anılan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD'nin 15.05.2024 tarihli, 2024/778 E. ve 2024/1096 K. sayılı kararıdır. O dosyada ilk derece mahkemesi, arabuluculuk başvurusunun altı aylık süre dolmadan yapıldığı gerekçesiyle davayı süreden reddetmişti; Daire, 6325 sayılı Kanunda başvuru süresine ilişkin bir düzenleme bulunmadığını ve "yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı"nı belirterek ret kararını kaldırdı ve dosyayı esasa devam edilmek üzere mahkemesine iade etti. Yani istinaf uygulaması erken başvuruyu geçerli sayıyor; Yargıtay bu madde bakımından henüz konuşmamıştır ve m. 350'de benimsediği ölçüt ters yöndedir.

Güvenli olan, altı ay dolduktan sonra arabulucuya başvurmaktır. Erken başvuru yolunu seçecekseniz, m. 350 ile m. 351/1 arasındaki farkı ve dayandığınız istinaf kararlarını dilekçenizde açıkça göstermeniz gerekir.

• Deliller: Tapu (edinme tarihi), süresinde gönderilen yazılı bildirim (ihtarname/noter), ihtiyacı somutlaştıran belgeler (ör. başka konutu bulunmadığına ilişkin kayıtlar, iş/aile durumu).

İlgili Konularla İlişkisi

Yeni malikin tahliye hakkı, sitemizdeki diğer tahliye ve kira konularıyla yakından bağlantılıdır. Gereksinim nedeniyle tahliyenin genel çerçevesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye; kiracının bu davaya karşı savunmaları için Tahliye Davasında Kiracının Savunma Hakları; kira ilişkisinin genel kuralları için kira hukuku rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kiracılı taşınmaz alırken tahliyenin kendiliğinden olmayacağını baştan hesaba katın; süreç aylar alabilir.

• Satın almadan önce tapu kaydında şerhli kira bulunup bulunmadığını kontrol edin; şerh varsa erken tahliye yolu kapalı olabilir.

• Erken yolu kullanacaksanız, yazılı bildirimin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmasını sağlayın — göndermek yetmez, ulaşmış olmalıdır ve bu eksiklik sonradan giderilemez.

• Tapu kaydının geçmişini kontrol edin: kira ilişkisinden önce taşınmazda payınız veya veraset iştirakiniz varsa yeni malik sayılmazsınız ve TBK m. 351 yolu kapalıdır.

• Arabuluculuğa altı ay dolduktan sonra başvurun; erken başvurunun dava şartını karşılayıp karşılamadığı tartışmalıdır ve Yargıtay bu madde bakımından henüz bir sonuca varmamıştır.

• İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu gösteren delilleri baştan hazırlayın; soyut beyan tahliye için yeterli değildir.

• Dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamayın; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

• Tahliye sonrası üç yıllık yeniden kiralama yasağını unutmayın.