Kira Hukuku Rehberi: Kiracı ve Ev Sahibinin Bilmesi Gerekenler

Son güncelleme: 9 Ağustos 2026

Türkiye'de milyonlarca kişi kiracı ya da kiraya veren sıfatıyla bir kira ilişkisinin tarafı. Kira artışından tahliyeye, depozitodan tadilat masraflarına kadar pek çok konuda taraflar arasında anlaşmazlık yaşanabiliyor. Bu yazıda kira hukukunun temel kurumlarını — kira artışı, tahliye sebepleri, kira tespit davası ve zorunlu arabuluculuk süreci — sade bir dille ele alıyoruz.

Kira Sözleşmesi ve Yasal Dayanak

Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde yer alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu düzenlemeler ise m. 339-356'da toplanmıştır; m. 357-378 ise ürün (hasılat) kirasına ilişkindir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun, kiracıyı koruyucu birçok emredici hüküm içerir; bu hükümlerin aksine sözleşme maddeleri geçersiz sayılır.

Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir; geçerlilik için yazılı şekil şart değildir, ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme her zaman önerilir. Sözleşmenin hangi unsurları içermesi gerektiğini Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalıdır? sayfamızda ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasının feshe etkisi için Belirli/Belirsiz Süreli Kira ve Fesih Bildirim Süreleri, kiralananın el değiştirmesine karşı korunmak için Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi yazılarımıza bakabilirsiniz. Ayıp halinde kiracının hakları için Kiralananın Ayıplı Olması, gider paylaşımının ayrıntısı için Kirada Hangi Masraf Kime Ait?, kiralananda değişiklik yapılması için tadilat ve yenilik hakkı, ev sahibinin eve girme ve gösterme yetkisinin sınırları için ilgili yazımıza bakın. Muacceliyet kaydı ve ceza koşulu gibi hükümler için bkz. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar.

Kira Artışı Ne Kadar Olabilir?

Kira artış oranı, TBK m. 344 uyarınca Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir; taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa bile, TÜFE'yi aşan kısım hukuken geçersizdir.

Birkaç önemli nokta:

• TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, TÜİK tarafından her ayın 3'ünde açıklanır ve kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın verisi esas alınır. Kira artışında sıkça karıştırılan aylık TÜFE ve yıllık enflasyon değil, yalnızca 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır. Ödeme gününüzün ayın başına denk gelmesi hangi ayın verisinin uygulanacağını etkileyebilir; ayrıntı için Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? sayfamıza bakabilir, kendi kiranızı Kira Artışı Hesaplama aracıyla anında hesaplayabilirsiniz.

• Sözleşmede artış oranı hiç belirtilmemişse, kiraya veren tek taraflı olarak dilediği oranda zam yapamaz. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, TBK m. 344/2 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu da gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir; bunun yolu kira tespit davasıdır.

• Konut kiralarında geçmişte uygulanan %25'lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir; bu tarihten sonra tek yasal üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

• Kira tespit davası TBK m. 345/1 uyarınca her zaman açılabilir. Ancak hâkimin TÜFE tavanıyla bağlı olmaksızın, emsal kira bedellerine ve hakkaniyete göre bedel belirleyebilmesi için kira ilişkisinin beş yılı doldurmuş olması gerekir (m. 344/3). Kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması ise, davanın yeni dönemden en az 30 gün önce açılmasına ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olmasına bağlıdır (m. 345/2).

• Beklenmedik ekonomik gelişmeler (aşırı enflasyon, kur şokları gibi) kira bedelini taraflardan biri için çekilmez hale getirdiyse, 5 yıl şartı aranmaksızın kira uyarlama davası da gündeme gelebilir.

Kiracının Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkündür?

Kiracının rızası olmadan tahliyesi ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle mümkündür. Tüm sebepleri, süreleri ve izlenecek yolları tek sayfada karşılaştıran Tahliye Davaları Rehberi'mize göz atabilirsiniz. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): Kiracı, kendisine yapılan ihtara rağmen kira bedelini ödemezse tahliye talep edilebilir.

• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki kez yazılı ihtar çekilmişse, kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/2). Sürenin ihtar tarihinden değil, kira yılının bitiminden işlemeye başladığına dikkat edilmelidir.

• Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı taahhüdü varsa, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla veya dava yoluyla tahliye istenebilir.

• Ev sahibinin veya yeni malikin ihtiyacı: Malikin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi bir ihtiyacı varsa tahliye talep edilebilir. Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin tahliye hakkı ise ayrı süre kurallarına tabidir.

• Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı için tahliyesi gerekiyorsa bu sebeple dava açılabilir.

• Kiracının aynı ilçede konutu bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmemesi hâlinde, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir (TBK m. 352/3).

• On yıllık uzama süresi: Kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren tarafından bildirim yoluyla sona erdirilebilir.

• Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı: Kiracının kiralananı sözleşmeye veya amacına aykırı kullanması, komşuluk hukukuna aykırı davranması gibi hallerde de fesih ve tahliye gündeme gelebilir.

Kira artışına itiraz etmek veya artışı kabul etmemek, tek başına bir tahliye sebebi değildir; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmalıdır.

Kiralananın kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı ilan edilmesi hâlinde izlenecek özel yol için Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye; geçerli bir kira ilişkisine dayanmayan işgalciler için Fuzuli İşgalde Tahliye; kararın alınmasından sonraki icra aşaması için Tahliye Kararının İcrası yazılarımıza bakabilirsiniz.

Madalyonun bir de diğer yüzü vardır: yukarıdaki sebepler kiraya verenin kiracıyı çıkarma haklarını düzenler, ancak kiracının da kendi isteğiyle veya haklı bir sebeple sözleşmeyi süresinden önce sona erdirme hakkı bulunur. Bu konuyu Kiracının Erken Fesih Hakkı ve Tahliyesi sayfamızda ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Kira ilişkisinin özel görünümleri için ayrı rehberlerimiz de mevcut: depozito ve iadesi, alt kira ve kira ilişkisinin devri, kiracının ölümü halinde kira ilişkisinin akıbeti, kiralananın aile konutu olması hâlinde malik olmayan eşin korunması ve kiraya verenler için kira gelirinin vergilendirilmesi.

Kiracı iseniz, aynı konuları savunma odağıyla ele alan Tahliye Davasında Kiracının Savunma Hakları rehberimize bakabilirsiniz.

Dava Öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, kira tespit ve kira uyarlama davalarında dava şartı arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilir.

Bu zorunluluğun önemli bir istisnası vardır: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri arabuluculuk kapsamı dışındadır. Ancak icra takibine itiraz edilir ve alacaklı itirazın iptali için genel mahkemede dava açmayı tercih ederse, bu durumda arabuluculuk şartı yeniden devreye girer.

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa, bu anlaşma icra edilebilirlik şerhi alınması kaydıyla mahkeme kararı niteliği taşır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmek üzere saklanmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, tespit, uyarlama, alacak) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

• Yetkili mahkeme: Genel kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibine itiraz edilmesi halinde, itirazın kaldırılması talebiyle icra mahkemesine; itirazın iptali talebiyle ise genel mahkemeye başvurulabilir.

Dava Süreci ve Süresi

Zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlandıktan sonra açılan bir tahliye veya tespit davasının ilk derece mahkemesinde sonuçlanması, dosyanın niteliğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte, uygulamada ortalama 8-18 ay arasında sürebilmektedir. Tahliye taahhüdüne veya ödenmeyen kiraya dayalı icra süreçleri, delillerin daha net olması nedeniyle genellikle daha hızlı ilerler; ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davaları ise ispat yükü daha kapsamlı olduğundan uzayabilir. Bu sürelere istinaf ve Yargıtay aşamaları dahil değildir.

Bazı süre sınırlarına dikkat etmek gerekir: örneğin tahliye taahhüdüne dayalı davanın, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir; bu süre kaçırılırsa dava hakkı kaybedilir.

Harç ve Masraflar

Kira davalarında, dava türüne göre (tahliye, tespit, alacak) maktu veya nispi harç uygulanır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, sürecin ilk iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve taraflara bu aşamada bir ücret yükü doğmaz; iki saati aşan kısım taraflarca eşit ödenir. Anlaşma sağlanırsa ücret, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre nispi olarak hesaplanır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Dava sonunda yargılama giderleri, haklılık oranına göre taraflar arasında paylaştırılır.

Ödenmeyen kiraya işlemiş faizi gecikme faizi hesaplama aracıyla, avukatla çalışma maliyetini ve karşı vekâlet ücretini vekâlet ücreti hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç: Pratik Öneriler

• Kira sözleşmesini yazılı yapmak ve artış oranını açıkça belirtmek, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

• Kira artışı veya tahliye konusunda anlaşmazlık yaşanırsa, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin zorunlu olduğunu unutmayın; bu adımı atlamak davanın usulden reddine yol açar.

• Tahliye taahhüdüne dayanan süreçlerde süre sınırlarına dikkat edin; bir aylık süre kaçırıldığında dava hakkı kaybedilebilir.

• İki haklı ihtara dayanacaksanız, bir aylık dava süresinin ihtar tarihinden değil, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden işlediğini hesaba katın.

• Sürecin teknik ve usul kuralları bakımından hassas olması nedeniyle, dava veya icra takibi başlatmadan önce bir avukattan destek almak hak kaybını önler.