Mietrecht und Räumung in der Türkei

Eine Wohnung in Izmir oder Antalya zu vermieten ist die naheliegendste Art, eine Immobilie in der Türkei zu nutzen, solange man selbst in Deutschland lebt. Es geht meistens gut — bis es das nicht mehr tut. Dann stellt sich heraus, dass das türkische Mietrecht an einer Stelle grundlegend anders funktioniert als das deutsche: Der Vermieter kann den Vertrag nicht dadurch beenden, dass er ausläuft. Er verlängert sich von selbst, Jahr für Jahr, und beendet werden kann er nur aus einer kurzen, im Gesetz abschließend aufgezählten Liste von Gründen.

Diese Seite erklärt diese Liste, die Fristen, die daran hängen, und die beiden Wege, auf denen eine Räumung durchgesetzt wird. Sie ist für Eigentümer geschrieben, die nicht in der Türkei leben — deshalb steht am Ende, welche Schritte aus der Ferne laufen und was die Vollmacht dafür ausdrücklich enthalten muss. Maßgeblich ist das türkische Obligationengesetz (Gesetz Nr. 6098, im Folgenden TBK).

Ihr Vertrag endet nicht von selbst

Artikel 347 TBK ist die Vorschrift, an der die meisten Missverständnisse hängen. Bei Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen gilt:

Der Mieter kann einen befristeten Vertrag beenden, indem er spätestens fünfzehn Tage vor Ablauf kündigt.
Tut er das nicht, verlängert sich der Vertrag zu denselben Bedingungen um ein Jahr — und das wiederholt sich.
Der Vermieter kann den Vertrag nicht unter Berufung auf den Ablauf der Laufzeit beenden. Der Satz steht so im Gesetz.

Eine Ausnahme gibt es, und sie ist der einzige Weg, der ohne jeden Grund auskommt: Nach zehn Verlängerungsjahren kann der Vermieter zum Ende jedes darauffolgenden Verlängerungsjahres kündigen, wenn er es mindestens drei Monate vorher mitteilt — ohne einen Grund nennen zu müssen. Bei unbefristeten Verträgen kann er nach zehn Jahren ab Mietbeginn nach den allgemeinen Vorschriften kündigen.

Die Zehn-Jahres-Uhr wird oft falsch gelesen. Sie beginnt erst nach Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit zu laufen: zuerst der befristete Vertrag, danach zehn Verlängerungsjahre — und gekündigt werden kann dann zum Ende jedes darauffolgenden Verlängerungsjahres. Zwei Dinge kommen hinzu. Erstens zählt nicht die Absendung, sondern der Zugang der Kündigung: Erreicht sie den Mieter später als drei Monate vor dem Jahresende, verlängert sich der Vertrag um ein weiteres Jahr — planen Sie deshalb vier bis fünf Monate ein. Zweitens kann die Uhr neu starten: Nach dem Urteil des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 10.10.2017, Az. 2017/2656 E. und 2017/13648 K., wird die Zehnjahresfrist von dem Zeitpunkt an gerechnet, ab dem sich ein neu abgeschlossener schriftlicher Mietvertrag von selbst zu verlängern beginnt. Wer alle paar Jahre einen frischen Vertrag unterschreiben lässt, setzt seine eigene Frist zurück.

Und noch eine Formalie, an der viel scheitert: Jede Kündigung ist nach Artikel 348 TBK nur schriftlich wirksam. Eine Nachricht per Messenger beendet in der Türkei kein Mietverhältnis; für den Zugangsnachweis führt der Weg in der Praxis über den Notar.

Die Räumungsgründe: eine abschließende Liste

Alles Weitere läuft über benannte Gründe. Artikel 354 TBK bestimmt ausdrücklich, dass diese Vorschriften nicht zulasten des Mieters abgeändert werden können: Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter zusätzliche Kündigungsrechte gibt, ist unwirksam, auch wenn beide sie unterschrieben haben.

Grund	Grundlage	Frist für Klage bzw. Vollstreckung
Eigenbedarf (auch für Ehegatten, Kinder, Eltern)	Art. 350 Nr. 1	1 Monat ab Vertragsende
Neubau oder wesentlicher Umbau	Art. 350 Nr. 2	1 Monat ab Vertragsende
Bedarf des neuen Eigentümers	Art. 351	Anzeige binnen 1 Monat, Klage 6 Monate später
Schriftliche Räumungsverpflichtung	Art. 352 Abs. 1	1 Monat ab dem zugesagten Datum
Zwei berechtigte Mahnungen im selben Mietjahr	Art. 352 Abs. 2	1 Monat ab Ende des Mietjahres
Mieter besitzt am selben Ort eine bewohnbare Wohnung	Art. 352 Abs. 3	1 Monat ab Vertragsende
Zahlungsverzug nach fruchtloser Fristsetzung	Art. 315	nach Ablauf der 30-Tage-Frist
Zehn Verlängerungsjahre abgelaufen	Art. 347	Kündigung 3 Monate vor Jahresende

Die Monatsfristen sind Ausschlussfristen — wird die Klage zu spät erhoben, ist der Grund für dieses Jahr verbraucht. Es gibt allerdings ein Ventil: Nach Artikel 353 TBK verlängert sich die Klagefrist um ein volles Mietjahr, wenn der Vermieter dem Mieter innerhalb der ursprünglichen Frist schriftlich mitteilt, dass er klagen wird. Diese eine Mitteilung rettet in der Praxis mehr Fälle als jedes andere Dokument.

Eigenbedarf: der wichtigste und der am häufigsten verlorene Grund

Artikel 350 Nr. 1 TBK erlaubt die Räumung, wenn der Vermieter die Wohnung oder den Geschäftsraum für sich selbst, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder für Personen, denen er kraft Gesetzes Unterhalt schuldet, benötigt. Der Kreis ist abschließend und wird nicht erweiternd ausgelegt; der 3. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay) hat das im Urteil vom 21.04.2021, Az. 2021/2159 E. und 2021/4476 K., ausdrücklich festgehalten. Für den Bruder, die Schwester oder den Neffen lässt sich kein Eigenbedarf begründen. In jenem Verfahren ging es um eine in der Praxis häufige Konstellation: Der Eigentümer stützte die Kündigung auf den Bedarf einer Gesellschaft, an der er beteiligt war. Der Senat hielt fest, dass eine natürliche Person die Räumung nicht mit dem Bedarf einer Gesellschaft begründen kann, und hob das Urteil auf. Wer die Immobilie über eine Gesellschaft nutzen will, kann sich also nicht auf Artikel 350 Nr. 1 TBK berufen.

Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich. Er kann pünktlich zahlen und sich mustergültig verhalten — der Eigenbedarf setzt sich trotzdem durch, wenn er bewiesen wird. Und genau daran scheitern die meisten Verfahren, denn die Rechtsprechung verlangt drei Eigenschaften nebeneinander:

DREI MERKMALE, ALLE ZUGLEICH

Echt — der Bedarf muss tatsächlich bestehen, nicht behauptet sein.
Aufrichtig — er darf kein Vorwand sein, um den Mieter loszuwerden oder die Miete zu erhöhen.
Zwingend und dauerhaft — ein Wunsch genügt nicht, und der Bedarf muss während des gesamten Verfahrens fortbestehen.

Die Beweislast trägt der Kläger. Entfällt der Bedarf während des Prozesses, wird die Klage abgewiesen.

Für die Leserschaft dieser Seite ist eine Fallgruppe besonders heikel: „Ich möchte irgendwann selbst dort wohnen.“ Ein Rückkehrwunsch für die Zeit nach dem Renteneintritt ist verständlich, aber er ist weder zwingend noch gegenwärtig — er trägt eine Eigenbedarfsklage in aller Regel nicht. Wird der Umzug dagegen konkret (gekündigtes Arbeitsverhältnis, Abmeldung, Krankheit eines Elternteils in derselben Stadt), sieht das Bild anders aus. Der Unterschied liegt nicht in der Formulierung der Klage, sondern in den Unterlagen, die ihr beiliegen.

Wenn Sie die Wohnung erst gekauft haben

Wer eine bereits vermietete Immobilie erwirbt, tritt in den laufenden Mietvertrag ein — der Kauf beendet ihn nicht. Artikel 351 TBK gibt dem neuen Eigentümer aber einen eigenen Weg, wenn er die Räume für sich oder denselben Personenkreis benötigt. Er hat die Wahl zwischen zwei Zeitplänen:

Er zeigt dem Mieter den Bedarf binnen eines Monats ab Erwerb schriftlich an und erhebt sechs Monate danach Klage; oder
er wartet das Vertragsende ab und klagt innerhalb eines Monats danach.

Die Ein-Monats-Anzeige ist die Weiche. Wird sie versäumt, bleibt nur der zweite Weg — und der kann Jahre später liegen. Wer eine vermietete Wohnung in der Türkei kauft und selbst einziehen will, sollte die Anzeige deshalb gleichzeitig mit der Grundbuchumschreibung vorbereiten, nicht danach.

Die schriftliche Räumungsverpflichtung

Nach Artikel 352 Abs. 1 TBK kann der Vermieter den Vertrag beenden, wenn der Mieter sich schriftlich verpflichtet hat, die Räume an einem bestimmten Datum zu verlassen, und das dann nicht tut. Ab diesem Datum hat der Vermieter einen Monat Zeit, entweder das Vollstreckungsverfahren einzuleiten oder Klage zu erheben.

Der Satz enthält eine Wendung, an der dieses Instrument fast immer scheitert: „nach der Übergabe der Mietsache“. Eine Räumungsverpflichtung, die zusammen mit dem Mietvertrag unterschrieben wurde, ist unwirksam — denn in dem Moment hatte der Mieter keine Wahl. Wirksam ist nur eine Verpflichtung, die zeitlich nach dem Einzug und aus freiem Willen erteilt wurde. Ein undatiertes Blatt, das der Vermieter beim Vertragsschluss mitunterschreiben lässt und später ausfüllt, ist der klassische Fall einer wertlosen Urkunde.

Dieser Weg hat einen praktischen Vorteil, auf den weiter unten zurückzukommen ist: Wird er über das Vollstreckungsamt beschritten, entfällt das sonst zwingende Mediationsverfahren. Das spart in der Regel mehrere Wochen.

Wenn der Mieter nicht zahlt: zwei verschiedene Werkzeuge

Ausbleibende Miete führt nicht zu einem, sondern zu zwei voneinander unabhängigen Wegen. Sie treffen unterschiedliche Situationen und werden regelmäßig verwechselt.

Zahlungsverzug: die 30-Tage-Frist

Artikel 315 TBK: Zahlt der Mieter die fällige Miete oder die Nebenkosten nicht, setzt ihm der Vermieter schriftlich eine Frist und erklärt zugleich, dass er den Vertrag bei fruchtlosem Ablauf beenden wird. Die Frist beträgt bei Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen mindestens dreißig Tage (bei anderen Mietverhältnissen zehn), gerechnet ab dem Tag nach Zugang. Dieses Werkzeug greift bei einer akuten Zahlungskrise: Zahlt der Mieter innerhalb der Frist vollständig, ist die Sache erledigt.

Zwei berechtigte Mahnungen

Artikel 352 Abs. 2 TBK trifft den anderen Fall — den Mieter, der immer zu spät zahlt, am Ende aber zahlt. Hat er im selben Mietjahr zwei berechtigte schriftliche Mahnungen veranlasst, kann der Vermieter binnen eines Monats nach Ende dieses Mietjahres auf Räumung klagen. Eine weitere Mahnung oder Fristsetzung ist dann nicht mehr nötig.

Entscheidend ist ein einziger Zeitpunkt: wann gezahlt wurde, gemessen an der Zustellung der Mahnung.

Zahlung erfolgte	Folge
vor Zustellung der Mahnung	Die Mahnung ist nicht berechtigt und zählt nicht mit.
nach Zustellung der Mahnung	Die Mahnung bleibt berechtigt — auch wenn der Rückstand später vollständig ausgeglichen wird.

Daraus folgt der häufigste Irrtum von Vermietern, die im Ausland leben: „Ich bekomme mein Geld ja am Ende, also kann ich nichts machen.“ Das Gegenteil ist richtig — das Gesetz sanktioniert genau diese Unregelmäßigkeit. Wer sie nutzen will, muss allerdings für jeden einzelnen Verzug eine eigene, schriftliche und zustellbare Mahnung veranlassen, und beide müssen in dasselbe Mietjahr fallen. Zwei Mahnungen aus zwei verschiedenen Mietjahren ergeben keinen Räumungsgrund.

Zwei Wege: Gericht oder Vollstreckungsamt

In Deutschland führt der Weg zur Räumung über das Gericht. In der Türkei gibt es daneben einen zweiten, oft erheblich schnelleren: das Vollstreckungsverfahren ohne Titel nach Artikel 269 ff. des Gesetzes Nr. 2004 über Zwangsvollstreckung und Konkurs (İİK). In der Praxis wird es nach den Formularnummern der Zahlungsaufforderung benannt: Muster 13 (Örnek 13) für rückständige Miete, Muster 14 (Örnek 14) für die schriftliche Räumungsverpflichtung. Unter diesen türkischen Bezeichnungen werden Sie sie in jedem Schriftsatz wiederfinden.

Beim Muster-13-Verfahren beantragt der Vermieter beim Vollstreckungsamt in einem Zug die Beitreibung der rückständigen Miete und die Räumung. Der Räumungsantrag muss ausdrücklich im Antrag stehen; fehlt er, bleibt nur eine Geldforderung übrig. Die Zahlungsaufforderung setzt dem Mieter zwei Fristen: sieben Tage für den Widerspruch und dreißig Tage für die Zahlung. Die Zustellung dieser Aufforderung ersetzt die Mahnung nach Artikel 315 TBK — eine zusätzliche notarielle Mahnung ist nicht erforderlich.

Der Mieter zahlt innerhalb der dreißig Tage alles einschließlich der Kosten: Eine Räumung kommt nicht mehr in Betracht.
Er widerspricht nicht und zahlt nicht: Der Vermieter beantragt binnen sechs Monaten nach Fristablauf beim Vollstreckungsgericht die Räumung (Art. 269a İİK).
Er widerspricht: Das Verfahren wird gestoppt. Ist der Mietvertrag notariell errichtet oder beglaubigt — oder hat der Mieter die Unterschrift nicht ausdrücklich bestritten —, kann der Vermieter binnen sechs Monaten beim Vollstreckungsgericht die Beseitigung des Widerspruchs (itirazın kaldırılması) und die Räumung beantragen (Art. 269b–269c İİK). Bestreitet der Mieter seine Unterschrift unter einem privatschriftlichen Vertrag ausdrücklich, ist dieser Weg versperrt: Dann muss vor dem Friedensgericht auf Aufhebung des Widerspruchs (itirazın iptali) und Räumung geklagt werden. Die beiden Anträge klingen im Deutschen fast gleich, sind aber zwei verschiedene Verfahren vor zwei verschiedenen Spruchkörpern — und davon hängt ab, ob eine Mediation vorgeschaltet werden muss.

An dieser Stelle liegt eine Regel, die Verfahren entscheidet. Nach Artikel 269 Abs. 2 İİK gilt der Mietvertrag als anerkannt, wenn der Mieter im Widerspruch nicht ausdrücklich und gesondert den Vertrag und seine Unterschrift bestreitet. Der 12. Zivilsenat des Kassationshofs hat mit Urteil vom 23.03.2023, Az. 2023/652 E. und 2023/2014 K., eine Entscheidung bestätigt, in der der Mieter vorgetragen hatte, das Mietverhältnis sei beendet, die Schuld sei in einer Summe beglichen und eine Mahnung nie zugegangen — weil er die Unterschrift nicht ausdrücklich bestritt, standen Mietverhältnis und Miethöhe fest. Ein allgemeiner Widerspruch gegen die Forderung genügt also nicht; er bewirkt das Gegenteil.

Die Folge ist eine Umkehr der Beweislast, und sie ist streng. Steht das Mietverhältnis fest, kann der Mieter die Zahlung nur noch mit den in Artikel 269c İİK genannten Urkunden belegen: einer notariell errichteten oder beglaubigten Urkunde, einem Schriftstück, in dem der Gläubiger die Zahlung einräumt, oder einer amtlichen Quittung. Die Aufzählung ist abschließend: ein Schriftstück, das diese Form nicht erfüllt, wird in diesem Verfahrensabschnitt nicht berücksichtigt — wie überzeugend es inhaltlich auch sein mag. Wer sich wehren will, muss den Widerspruch daher von Anfang an in der richtigen Form einlegen.

Für Vermieter im Ausland folgt daraus eine sehr einfache Handlungsanweisung, die vor dem Streit umgesetzt sein muss: Miete ausschließlich per Überweisung auf ein Bankkonto, mit dem Monat im Verwendungszweck. Barzahlungen und Zahlungen über Dritte sind der häufigste Grund dafür, dass ein an sich klarer Fall vor dem Vollstreckungsgericht auseinanderfällt — und zwar in beide Richtungen.

Mediation ist Prozessvoraussetzung — mit einer wichtigen Ausnahme

Seit dem 1. September 2023 muss in Mietstreitigkeiten vor einer Klage ein Mediationsverfahren durchlaufen werden. Grundlage ist Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325, eingefügt durch das Gesetz Nr. 7445. Die Folge einer Missachtung ist hart: Die Klage wird ohne jede Sachprüfung als unzulässig abgewiesen.

Erfasst sind praktisch alle mietrechtlichen Verfahren — sämtliche Räumungsklagen (Eigenbedarf, Neubau, zwei berechtigte Mahnungen, Räumungsverpflichtung, Zehnjahresfrist, vertragswidriger Gebrauch), die Klage auf Festsetzung der Miete, Mietforderungen und die Rückgabe der Kaution.

Die Ausnahme ist der Grund, warum der Vollstreckungsweg oben so ausführlich beschrieben ist: Vollstreckungsverfahren ohne Titel nach dem İİK — Muster 13 und Muster 14 — unterliegen dem Mediationserfordernis nicht. Der Vermieter kann sich unmittelbar an das Vollstreckungsamt wenden. Die Grenze verläuft danach, vor welchem Spruchkörper der Streit landet: Anträge auf Beseitigung des Widerspruchs (itirazın kaldırılması) und Räumung vor dem Vollstreckungsgericht bleiben außerhalb, während eine Klage auf Aufhebung des Widerspruchs (itirazın iptali) und Räumung vor dem Friedensgericht das Mediationsverfahren voraussetzt (Regionales Berufungsgericht Kayseri, 3. Zivilsenat, Urteil vom 11.02.2026, Az. 2024/2590 E. und 2026/237 K.).

Praktisch heißt das: Bei unbezahlter Miete und bei einer schriftlichen Räumungsverpflichtung ist der Vollstreckungsweg nicht nur schneller, er überspringt eine ganze Verfahrensstufe. Bei Eigenbedarf gibt es diese Abkürzung nicht — dort führt kein Weg an der Mediation vorbei.

Mieterhöhung und Kaution

Die Miete darf nicht frei angehoben werden. Nach Artikel 344 TBK ist eine Erhöhungsvereinbarung für die Verlängerungsjahre nur wirksam, soweit sie die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreitet. Fehlt eine Vereinbarung, setzt das Gericht die Miete nach billigem Ermessen fest — an dieselbe Obergrenze gebunden.

Nach fünf Jahren ändert sich das Bild: Für Verträge, die länger als fünf Jahre laufen oder nach fünf Jahren verlängert werden, und dann nach jeweils weiteren fünf Jahren, bestimmt das Gericht die Miete unter Berücksichtigung des Index, des Zustands der Mietsache und der Vergleichsmieten. Erst hier fällt die Index-Obergrenze weg — das ist der Moment, in dem eine seit Jahren zurückgebliebene Miete an das Marktniveau herangeführt werden kann.

Ein Punkt betrifft deutschsprachige Vermieter unmittelbar: Ist die Miete in Fremdwährung vereinbart, darf sie nach Artikel 344 Abs. 4 TBK fünf Jahre lang überhaupt nicht verändert werden (vorbehaltlich des Gesetzes Nr. 1567 über den Schutz des Werts der türkischen Währung und der Regeln über die übermäßige Erschwerung der Leistung). Eine Miete in Euro schützt vor dem Wechselkurs — und bindet zugleich fünf Jahre lang die Hände.

Zur Klagefrist: Die Klage auf Festsetzung der Miete kann jederzeit erhoben werden (Art. 345 TBK). Damit die festgesetzte Miete aber ab Beginn der neuen Periode wirkt, muss sie spätestens dreißig Tage vor Periodenbeginn erhoben oder dem Mieter in dieser Frist schriftlich angekündigt worden sein — oder der Vertrag muss eine Erhöhungsklausel enthalten.

Zwei weitere Grenzen sind für die Vertragsgestaltung wichtig. Artikel 346 TBK verbietet, dem Mieter über Miete und Nebenkosten hinaus Zahlungspflichten aufzuerlegen; Vertragsstrafen für verspätete Zahlung und Klauseln, nach denen bei einem Verzug die restlichen Jahresmieten sofort fällig werden, sind unwirksam. Und die Kaution darf nach Artikel 342 TBK drei Monatsmieten nicht übersteigen; wird sie in Geld gestellt, ist sie auf ein Sparkonto einzuzahlen, über das die Bank nur mit Zustimmung beider Seiten oder aufgrund eines Titels verfügt.

Nach der Räumung: die Drei-Jahres-Sperre

Wer wegen Eigenbedarfs räumen lässt, darf die Wohnung nach Artikel 355 TBK drei Jahre lang nicht ohne rechtfertigenden Grund an jemand anderen als den früheren Mieter vermieten. Für Objekte, die wegen Neubaus oder Umbaus geräumt wurden, gilt dasselbe für den unveränderten Zustand; dem früheren Mieter steht dort außerdem ein Vorrecht auf Anmietung des neuen Objekts zu, das er binnen eines Monats nach schriftlicher Mitteilung ausüben muss.

Der Verstoß ist teuer: Der Vermieter schuldet dem früheren Mieter eine Entschädigung von mindestens einer Jahresmiete, gerechnet nach dem im letzten Mietjahr gezahlten Betrag. Das ist der eigentliche Grund, warum eine Eigenbedarfsklage nicht als Taktik taugt: Sie kostet ein Verfahren, und wenn der behauptete Bedarf danach nicht gelebt wird, kostet sie ein zweites.

Aus Deutschland führen: Vollmacht, Zustellung, Geld

Keiner der beschriebenen Schritte verlangt Ihre Anwesenheit in der Türkei. Was sie verlangen, ist Vorbereitung an drei Stellen.

Die Vollmacht muss die Befugnisse ausdrücklich nennen. Eine allgemeine Vollmacht genügt hier selten. Hineingehören: Vertretung im Mediationsverfahren (seit 2023 die erste Station fast jeder Klage), Erhebung der Räumungsklage, Einleitung und Führung von Vollstreckungsverfahren, Zustellung von Mahnungen über den Notar, Entgegennahme von Zahlungen und der Abschluss eines Vergleichs. Wie eine türkische Vollmacht im Konsulat oder vor einem deutschen Notar mit Apostille errichtet wird, behandelt der Ratgeber Vollmacht für die Türkei.
Zustellungen brauchen eine erreichbare Adresse. Läuft ein Verfahren, gehen Ladungen und Fristen an die im Verfahren hinterlegte Anschrift. Ohne eine türkische Zustellungsadresse — in aller Regel die des Bevollmächtigten — können Fristen ablaufen, ohne dass Sie davon erfahren.
Das Geld muss nachweisbar fließen. Der Bankbeleg ist, wie oben gezeigt, das einzige Zahlungsdokument, das im Vollstreckungsverfahren ohne Weiteres zählt. Das gilt in beide Richtungen: Er beweist ausbleibende Zahlungen ebenso wie eingegangene.

Ein vierter Punkt gehört dazu, auch wenn er nicht das Mietrecht betrifft: Mieteinnahmen aus der Türkei sind dort steuerpflichtig, und für Eigentümer im Ausland gelten eigene Freibeträge und Erklärungsfristen. Was dabei zu beachten ist — und warum das Abkommen mit Deutschland eine doppelte Belastung verhindert —, steht im Ratgeber Immobiliensteuern in der Türkei.

Fünf Fehler, die den Fall verlieren

Auf den Ablauf der Vertragslaufzeit vertrauen. Der Vertrag verlängert sich; der Vermieter kann ihn nicht wegen Zeitablaufs beenden. Ohne benannten Grund geht nichts, solange die zehn Verlängerungsjahre nicht abgelaufen sind.
Die Räumungsverpflichtung beim Vertragsschluss unterschreiben lassen. Sie ist nur wirksam, wenn sie nach der Übergabe erteilt wurde. Das Papier aus der Vertragsmappe ist wertlos.
Die Monatsfrist verstreichen lassen. Fast jeder Räumungsgrund hat eine Ausschlussfrist von einem Monat. Wer sie nicht halten kann, muss wenigstens die schriftliche Ankündigung nach Artikel 353 TBK abschicken — sie verlängert die Frist um ein volles Mietjahr.
Mündlich oder per Messenger mahnen. Kündigung und Mahnung sind schriftlich zu erklären, und ihre Zustellung muss beweisbar sein. Bei zwei berechtigten Mahnungen entscheidet der Zustellungszeitpunkt über den ganzen Fall.
Eigenbedarf behaupten und dann anders vermieten. Drei Jahre Sperre, Entschädigung von mindestens einer Jahresmiete — und in einem späteren Verfahren die Frage, wie aufrichtig der Bedarf war.

Häufige Fragen

Mein Mietvertrag läuft aus. Kann ich ihn einfach nicht verlängern?

Nein. Nach Artikel 347 TBK verlängert sich der Vertrag bei Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen automatisch um ein Jahr zu denselben Bedingungen, und der Vermieter kann ihn nicht unter Berufung auf den Ablauf der Laufzeit beenden. Nur der Mieter kann durch Kündigung mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf aussteigen. Grundlos kündigen kann der Vermieter erst nach zehn Verlängerungsjahren, mit einer Frist von drei Monaten zum Ende jedes folgenden Verlängerungsjahres.

Mein Mieter zahlt seit drei Monaten nicht. Wie schnell bekomme ich ihn heraus?

Der schnellste Weg führt nicht über das Gericht, sondern über das Vollstreckungsamt: ein Verfahren nach Artikel 269 İİK mit ausdrücklichem Räumungsantrag (Muster 13). Der Mieter erhält eine Zahlungsaufforderung mit sieben Tagen für den Widerspruch und dreißig Tagen für die Zahlung; diese Zustellung ersetzt die Mahnung nach Artikel 315 TBK. Zahlt er nicht und widerspricht er nicht, wird binnen sechs Monaten beim Vollstreckungsgericht die Räumung beantragt. Der große Zeitvorteil: Dieser Weg unterliegt nicht dem seit dem 1. September 2023 sonst zwingenden Mediationsverfahren.

Ich möchte nach der Rente selbst in die Wohnung ziehen. Reicht das für eine Eigenbedarfsklage?

In aller Regel nicht. Artikel 350 Nr. 1 TBK verlangt eine Nutzungsnotwendigkeit, und die Rechtsprechung fordert, dass der Bedarf echt, aufrichtig sowie zwingend und dauerhaft ist — und während des gesamten Verfahrens fortbesteht. Ein Rückkehrwunsch für einen unbestimmten späteren Zeitpunkt erfüllt das nicht. Wird der Umzug konkret und belegbar, ändert sich die Beurteilung; entscheidend sind die Unterlagen, nicht die Formulierung.

Mein Mieter zahlt immer, aber immer zu spät. Kann ich etwas tun?

Ja, und dafür gibt es ein eigenes Instrument. Nach Artikel 352 Abs. 2 TBK können Sie auf Räumung klagen, wenn der Mieter im selben Mietjahr zwei berechtigte schriftliche Mahnungen veranlasst hat — binnen eines Monats nach Ende dieses Mietjahres, ohne weitere Mahnung. Wichtig ist der Zeitpunkt der Zahlung im Verhältnis zur Zustellung: Zahlt der Mieter erst nach Zustellung der Mahnung, bleibt sie berechtigt, auch wenn der Rückstand später ausgeglichen wird. Beide Mahnungen müssen in dasselbe Mietjahr fallen.

Ich habe eine unterschriebene Räumungserklärung aus dem Vertragsordner. Genügt sie?

Fast sicher nicht. Artikel 352 Abs. 1 TBK verlangt, dass die Verpflichtung nach der Übergabe der Mietsache erteilt wurde; eine gleichzeitig mit dem Mietvertrag unterschriebene Erklärung ist unwirksam. Ist sie wirksam erteilt, haben Sie ab dem zugesagten Datum einen Monat Zeit, Klage zu erheben oder — schneller und ohne Mediation — das Vollstreckungsverfahren nach Muster 14 einzuleiten.

Um wie viel darf ich die Miete erhöhen?

Höchstens um die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres (Art. 344 TBK); eine weitergehende Vereinbarung ist insoweit unwirksam. Diese Grenze entfällt erst bei Verträgen, die länger als fünf Jahre laufen oder nach fünf Jahren verlängert werden: Dort setzt das Gericht die Miete unter Berücksichtigung von Index, Zustand der Mietsache und Vergleichsmieten fest. Ist die Miete in Fremdwährung vereinbart, darf sie fünf Jahre lang gar nicht geändert werden.

Muss ich vor jeder Klage zur Mediation?

Vor jeder Klage ja, vor jedem Verfahren nein. Seit dem 1. September 2023 ist die Mediation nach Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325 Prozessvoraussetzung für Mietstreitigkeiten — eine ohne sie erhobene Klage wird ohne Sachprüfung abgewiesen. Vollstreckungsverfahren ohne Titel nach dem İİK (Muster 13 und 14) und die daran anschließenden Anträge vor dem Vollstreckungsgericht sind davon ausgenommen. Landet der Streit dagegen vor dem Friedensgericht, gilt das Erfordernis wieder.

Kann ich die Wohnung nach der Räumung sofort wieder vermieten?

Nach einer Räumung wegen Eigenbedarfs nicht: Artikel 355 TBK verbietet für drei Jahre die Vermietung an jemand anderen als den früheren Mieter, sofern kein rechtfertigender Grund vorliegt. Bei Räumung wegen Neubaus oder Umbaus gilt dasselbe für den unveränderten Zustand, und dem früheren Mieter steht ein binnen eines Monats auszuübendes Vorrecht auf das neue Objekt zu. Ein Verstoß kostet eine Entschädigung von mindestens einer Jahresmiete.

Muss ich für all das in die Türkei reisen?

Nein, aber die Vollmacht muss stimmen. Sie sollte ausdrücklich die Vertretung im Mediationsverfahren, die Erhebung der Räumungsklage, die Einleitung und Führung von Vollstreckungsverfahren, die Zustellung notarieller Mahnungen, die Entgegennahme von Zahlungen und den Abschluss eines Vergleichs umfassen — eine allgemeine Vollmacht genügt hier selten. Daneben brauchen Sie eine türkische Zustellungsadresse und, für den Fall des Streits, lückenlose Bankbelege über die Mietzahlungen.

Fazit

Rechnen Sie nicht mit dem Vertragsende. Es beendet nichts. Beenden können Sie nur mit einem der benannten Gründe — oder nach dem elften Jahr.
Merken Sie sich eine einzige Frist: einen Monat. Fast jeder Grund hat sie. Und merken Sie sich das Gegenmittel: die schriftliche Ankündigung nach Artikel 353 TBK, die sie um ein Mietjahr verlängert.
Bei ausbleibender Miete zuerst zum Vollstreckungsamt. Dieser Weg überspringt die Mediation und ist damit strukturell schneller als die Klage.
Lassen Sie nur überweisen. Im Vollstreckungsverfahren zählt fast ausschließlich der Bankbeleg; digitale Korrespondenz zählt nicht.
Behandeln Sie Eigenbedarf als Beweisfrage, nicht als Formulierungsfrage. Echt, aufrichtig, zwingend — belegt, und über das ganze Verfahren hinweg.

Mietrecht in der Türkei: Kündigung, Räumung und Mieterhöhung