Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil: Maliki Ölmüş Tapulu Taşınmaz

Bir tarla, bahçe veya ev yıllardır aynı ailenin elindedir; ekilir, onarılır, vergisi ödenir. Tapuya bakıldığında ise kayıt, uzun yıllar önce ölmüş bir kişinin adına durmaktadır: mirasçılar taşınmazla hiç ilgilenmemiş, intikal de yaptırılmamıştır. Türk Medeni Kanunu bir dönem bu duruma özel bir imkân tanıyordu — maliki yirmi yıl önce ölmüş bir kimse adına kayıtlı taşınmazın zilyedi, tapunun iptalini ve kendi adına tescilini isteyebiliyordu.

Bu imkân, Anayasa Mahkemesi'nin 17 Mart 2011 tarihli kararıyla ortadan kalktı. Ancak iptal ileriye etkili olduğu için, koşulları o tarihten önce tamamlanmış olanlar bakımından mülkiyet çoktan kazanılmış sayılır ve tescil davası bugün de açılabilir. Belirleyici olan üç tarihtir.

ÜÇ KOŞUL BİRDEN ARANIR

• Kayıt maliki 17.03.1991'den önce ölmüş olmalı.

• Ölüm tarihinden itibaren işleyen yirmi yıllık davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik, 17.03.2011'den önce dolmuş olmalı (eklemeli zilyetlikle tamamlanabilir).

• Bu yirmi yıl dolmadan tapu kaydında intikal işlemi yapılmamış olmalı — sonradan yapılan intikal sonucu değiştirmez.

Üçü birden sağlanıyorsa dava bugün açılsa dahi kabul edilir; biri eksikse reddedilir.

Tapulu Taşınmaz Zilyetlikle Kazanılabilir mi?

Kural olarak kazanılamaz. Tapu sicili adına kayıt bulunan kişiyi korur; TMK m. 992 uyarınca tapuya kayıtlı taşınmazlarda hak karinesinden yalnızca adına tescil bulunan kimse yararlanır. Bir taşınmaz ne kadar uzun süre kullanılırsa kullanılsın, tapuda başkası görünüyorsa zilyetlik tek başına mülkiyet kazandırmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 29.11.2023 tarihli, 2022/1113 E. ve 2023/1167 K. sayılı kararına göre bu kuralın istisnası dardır: "Kanun'un açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir". Bu ayrık durumlardan biri TMK m. 713/2'dir.

Hükmün tapusuz taşınmazlara ilişkin genel hâli ayrı bir konudur; bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil.

TMK m. 713/2: Üç Hâlden Biri 2011'de Kalktı

Fıkranın özgün metni, birinci fıkradaki koşulların gerçekleşmesi kaydıyla üç ayrı hâlde tapulu taşınmazın kazanılmasına izin veriyordu: taşınmaz, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan, yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı olabilirdi.

Bu üç hâl birbirinin yedeği değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 02.02.2021 tarihli, 2018/9554 E. ve 2021/780 K. sayılı kararının deyişiyle "Kanun maddesinde yazılı her üç neden ayrı davaların konusudur"; her biri kendi koşullarıyla ispatlanır.

Bugün geriye iki hâl kalmıştır. Ölüm sebebi 2011'de hükümden çıkarılmış, fıkra "maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan…" biçimini almıştır. Dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı, "yirmi yıl önce" ibaresinin metinde kalmış olmasıdır; bu ibare artık yalnızca gaiplik hâline bağlanır.

Anayasa Mahkemesi Ne Karar Verdi?

Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi, önündeki bir tapu iptal ve tescil davasında hükmü Anayasa'ya aykırı bularak itiraz yoluna başvurdu. Anayasa Mahkemesi 17.03.2011 tarihli, 2009/58 E. ve 2011/52 K. sayılı kararıyla fıkradaki "…ölmüş…" sözcüğünü oybirliğiyle iptal etti; iptal nedeniyle uygulanma olanağı kalmayan "…ya da…" sözcüğünün de iptaline karar verdi.

Gerekçe mirasçıların mülkiyet hakkına dayanır. Malikin ölümüyle mirasçılar taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını tescile gerek kalmadan kanun gereği kazanır (TMK m. 599, m. 705/2); dolayısıyla ölü bir kişi adına kayıtlı taşınmaz, maliki belirsiz bir taşınmaz değildir. Karara göre mülkiyet hakkının "zamanötesi" niteliği gereği, mirasçıların yirmi yıl boyunca hareketsiz kalması taşınmazla hukuki ilişkilerini sona erdirmez: "Mirasçıların devam eden mülkiyet hakkı, taşınmazı fiilen kullanma hakkını içerdiği gibi kullanmama hakkını da içerir".

Mahkeme aynı gün, iptal hükmünün Resmî Gazete'de yayımlanacağı güne kadar yürürlüğün durdurulmasına da karar verdi. Uygulamada esas alınan tarih budur:

OlayTarih

Karar ve yürürlüğün durdurulması17.03.2011 Yürürlüğün durdurulması kararının Resmî Gazete'de yayımı02.04.2011 (S. 27893) İptal kararının Resmî Gazete'de yayımı23.07.2011 (S. 28003)

Yargıtay, Resmî Gazete tarihlerini değil kararın verildiği 17.03.2011 gününü esas alır; hüküm yürürlüğün durdurulmasıyla o günden itibaren zaten uygulanamaz hâle gelmiştir.

Neden Hâlâ Dava Açılabiliyor?

Anayasa'nın 153/5. maddesine göre iptal kararları geriye yürümez. TMK m. 713'ün son fıkrası ise mülkiyetin "birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda" kazanılacağını söyler. Mülkiyet mahkeme kararıyla değil koşulların tamamlandığı anda kendiliğinden kazanıldığından, tescil kararı kurucu değil açıklayıcıdır. İkisi birleştiğinde sonuç şu olur: 17.03.2011'den önce koşulları dolmuş bir zilyet, mülkiyeti hüküm hâlâ yürürlükteyken kazanmıştır ve sonradan gelen iptal bu hakka dokunmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01.10.2019 tarihli, 2017/1671 E. ve 2019/973 K. sayılı kararı bu sonucu benimsemiş ve dava tarihinin önemsiz olduğunu belirtmiştir: "Bu gibi hak sahiplerinin 17.03.2011 tarihinden önce veya sonra dava açmalarının bir önemi bulunmamaktadır". Karar oy çokluğuyla alınmıştır.

Ölçütün en kullanışlı hâli Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 02.04.2018 tarihli, 2016/9856 E. ve 2018/10485 K. sayılı kararındadır: "Anayasa Mahkemesince yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.3.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihe kadar kazanma koşulları tamamlanmışsa, tapunun iptaliyle zilyet adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir". Dava 2011'den önce açılmışsa koşullar dava tarihinde, sonra açılmışsa 17.03.2011'de dolmuş olmalıdır.

Bu çizgi bugün de sürmektedir; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 24.11.2025 tarihli, 2024/5875 E. ve 2025/6933 K. sayılı kararı ile Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 18.06.2025 tarihli, 2024/3973 E. ve 2025/3087 K. sayılı kararı aynı ölçütü tekrarlar ve ikisi de davanın reddine ilişkin hükümleri bozar. Ne var ki her ikisi de oy çokluğuyla alınmıştır; 8. Hukuk Dairesi kararındaki karşı oy, kararın gerekçesinden daha uzundur. Ölçüt yerleşiktir ama Dairelerde tartışmasız değildir.

Yirmi Yıl Ne Zaman Başlar?

Süre, taşınmazı kullanmaya başladığınız tarihten değil malikin ölüm tarihinden itibaren işler. Ölümden önceki kullanım hesaba katılmaz; o dönemde tapu sicili hayattaki maliki korumaktadır. Hukuk Genel Kurulu 2017/1671 E. sayılı kararında süreyi "malikin ölüm tarihinden itibaren 20 yıllık kazanma süresi" olarak tanımlar. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2016/9856 E. sayılı kararında da malik 1975'te ölmüş, zilyetlik 1976'da başlamış ve süre ölüm tarihinden hesaplanmıştır.

Zilyetliğin niteliği bakımından m. 713/1'in bütün koşulları aranır; fıkra "aynı koşullar altında" diyerek birinci fıkraya atıf yapar. Zilyetlik davasız, aralıksız, çekişmesiz ve malik sıfatıyla sürdürülmüş olmalıdır. Süre, aynı nitelikte devralınan önceki zilyedin süresi eklenerek de tamamlanabilir.

Ölçüt takvimseldir ve hakkaniyetle yumuşatılmaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 12.04.2016 tarihli, 2015/15025 E. ve 2016/6672 K. sayılı kararına konu olayda taşınmaz, kadastro mahkemesi hükmünün 29.06.1993'te kesinleşmesiyle tapuya bağlanmıştı; davacı 1987'den beri kullandığını ileri sürüyor, yerel mahkeme davayı kabul ediyordu. Daire, taşınmazın tapulu hâle geldiği tarihten 17.03.2011'e kadar geçen sürenin yirmi yıla ulaşmadığı gerekçesiyle kararı bozdu. Karar iki tarihi de denedi: kesinleşme tarihi 29.06.1993'ten sayıldığında yirmi yıl 29.06.2013'te dolacaktı, yani sınırın yaklaşık iki yıl üç ay ötesinde; tapu kaydına hatalı yazılmış 09.09.1991 tescil tarihinden sayıldığında bile süre yaklaşık altı ay eksik kalıyordu.

Tapunun İntikal Görmesi Neyi Değiştirir?

Mirasçılar tapuyu kendi adlarına geçirmişse belirleyici olan bu işlemin tarihidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/9554 E. sayılı kararına göre tescil için "malikin ya da paydaşın ölmüş olması, yukarıda açıklanan koşullarda en az 20 yıl süre ile zilyet olunması ve bu süre içinde tapu kaydının intikal görmemesi gerekmektedir". Anayasa Mahkemesi de iptal kararında (2009/58 E. - 2011/52 K.) aynı şartı sayar: zilyedin tescil isteyebilmesi için "mirasçıların, olağanüstü zamanaşımının tamamlanmasından önce açıklayıcı tescil yaptırmamış olmaları da gerekmektedir".

Yirmi yıl dolduktan sonra yapılan intikal ise kazanılmış hakkı ortadan kaldırmaz. Hukuk Genel Kurulu 2017/1671 E. sayılı kararında bu durumu açıkça hükme bağlar: tapu kaydı "malikin ölüm tarihinden itibaren 20 yıllık kazanma süresi geçtikten sonra intikal görmüş ise bu tür intikal gören kayıt hukuken bir değer taşımaz ve intikal maliklerine herhangi bir hak bahşetmez". 2016/9856 E. sayılı dosyada malik 1975'te ölmüş, pay intikali ise dava tarihinden önce yapılmıştı; yirmi yıllık süre 17.03.2011'den önce dolduğu için Daire, davanın reddine ilişkin hükmü bir kısım davalı yönünden bozmuş, diğerleri yönünden onamıştır.

Kazanımı Engelleyen Durumlar

Elbirliği mülkiyeti varsa ve mirasçılardan biri hayattaysa bu yol kapalıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 02.12.2013 tarihli, 2013/18948 E. ve 2013/18132 K. sayılı bozma ilamında, elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu tapu kayıtlarının hukuki değerini yitirdiğinden söz edilemeyeceği belirtilmiş ve kural şöyle konulmuştur: "Böyle bir mülkiyet türünde bir mirasçının sağ kalması yeterli olup, TMK'nun 713/2. fıkrası uyarınca taşınmazın edinilmesine engel oluşturur." Bu ilama uyularak kurulan hüküm, aynı Dairenin 04.07.2017 tarihli, 2017/11187 E. ve 2017/9820 K. sayılı kararıyla onanmıştır.

Mirasçı bırakmadan ölen malikin taşınmazı son mirasçı sıfatıyla Devlete geçer ve bu yolla kazanılamaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 23.10.2024 tarihli, 2024/3895 E. ve 2024/4766 K. sayılı kararına göre "Devlete kalan bir taşınmazın mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi mümkün olmayıp miras yoluyla Devlete kalan bir taşınmaz da bu kapsam dahilindedir".

Orman, mera, kıyı ve kamu hizmetine tahsis edilmiş yerler ise niteliği gereği hiçbir zilyetlik süresiyle kazanılamaz; bu sınırların ayrıntısı için bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil.

Ayakta Kalan İki Hâl

Ölüm sebebi kapanmış olsa da fıkranın diğer iki hâli yürürlüktedir. Bunlardan "maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan" hâli sanıldığından çok dardır ve mirasçılara ulaşamamakla karıştırılır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2023 tarihli, 2022/7328 E. ve 2023/1019 K. sayılı kararına göre "kayıt malikinin mirasçılarının belirlenememesi, kimliğine ait bilgilerin elde edilememesi, adresinin saptanamaması gibi hususlar o kişinin tapu kütüğünden maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmez". Kastedilen, kaydın malik kimliğini hiç göstermediği hâllerdir; mirasçılara ulaşılamaması ayrı bir sorundur ve dava ilan yoluyla yürütülerek çözülür.

Gaiplik hâli ise önce sulh hukuk mahkemesinden gaiplik kararı alınmasını gerektirir; yirmi yıllık süre buna göre hesaplanır.

Dava Nasıl Yürütülür?

Dava, tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3). Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve yetki kesindir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/9554 E. sayılı kararında, yalnızca sicildeki kayıt nedeniyle taraf durumuna gelen kayıt maliki mirasçılarının harç, avukatlık ücreti ve diğer yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağı da belirtilmiştir.

İspat edilecek üç şey vardır: ölüm tarihi (nüfus kayıt örneği ve mirasçılık belgesi), tapu kaydının geçmişi (intikalin hiç yapılmadığı veya yirmi yıl dolduktan sonra yapıldığı — tapu müdürlüğünden kaydın tarihsel dökümü istenir) ve zilyetliğin niteliği ile kesintisizliği.

Zilyetlik maddi bir olgudur, her türlü delille kanıtlanabilir. Uygulamada en belirleyici delil dava tarihinden geriye doğru getirtilen hava fotoğraflarıdır; bunlara keşif, yerel bilirkişi kurulu ve tanık beyanları eşlik eder. Vergi kaydı tek başına yetmez, ancak fiilî kullanımla örtüştüğü ölçüde değer taşır.

Bu Yol Tartışmasız Değil

Yargıtay'ın uygulaması istikrarlıdır, ancak karşı tarafın ilk savunması iptal kararı olacaktır ve bu savunma dayanaksız değildir. Kazanılmış hak görüşü Hukuk Genel Kurulu'nda oy çokluğuyla kabul edilmiştir; azınlık, somut norm denetiminde hâkimin iptal kararına uymakla yükümlü olduğunu, mirasçıların mülkiyet hakkının iptal kararıyla korunduğunu ve mevcut hakların beklenen haktan önce geleceğini savunmuştur. Doktrinde de iptal kararlarının geriye yürümezliği ilkesinin esasen kesinleşmiş kararları koruduğu, derdest davalarda iptal kararının uygulanması gerektiği ileri sürülür. Tartışma bugün de canlıdır: 7. HD'nin 2024/3973 E. ve 2025/3087 K. sayılı kararı oy çokluğuyla alınmış ve karşı oyda, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olmayan bir yasa maddesine dayanılarak açılan davanın doğrudan bu gerekçeyle reddedilmesi gerektiği savunulmuştur.

İkinci bir risk daha vardır. Koşullar 2011'de dolmuşsa aradan on beş yılı aşkın süre geçmiş demektir; bu süre boyunca taşınmazla ilgilenilmemişse karşı taraf zilyetliğin terk edildiğini ileri sürebilir. Uzun süreli hareketsizlik "malik olma iradesinin terki" olarak değerlendirilebildiğinden, zilyetliğin bugüne kadar kesintisiz sürdüğünü gösteren deliller de toplanmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Maliki ölmüş tapulu bir taşınmaz için bugün hâlâ dava açabilir miyim?Koşullar 17.03.2011'den önce tamamlanmışsa evet. Kayıt maliki en geç 17.03.1991'de ölmüş, ölüm tarihinden itibaren yirmi yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik 17.03.2011'den önce dolmuş ve bu süre içinde tapu kaydında intikal işlemi yapılmamış olmalıdır. Bu durumda mülkiyet o anda kazanılmış sayılır; davanın bugün açılması sonucu değiştirmez.

Neden 17 Mart 2011? Resmî Gazete tarihi esas alınmaz mı?Alınmaz. Anayasa Mahkemesi iptal kararını verdiği gün, hükmün Resmî Gazete'de yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına da karar vermiştir. Hüküm o günden itibaren uygulanamaz hâle geldiği için Yargıtay 02.04.2011 ve 23.07.2011 tarihli yayımları değil, 17.03.2011 gününü esas alır.

Yirmi yıllık süre taşınmazı kullanmaya başladığım tarihte mi başlar?Hayır, malikin ölüm tarihinden itibaren işler. Ölümden önceki kullanımınız hesaba katılmaz; o dönemde tapu sicili hayattaki maliki korumaktadır. Ölümden sonraki zilyetliğinize, aynı nitelikte devralınan önceki zilyedin süresi eklenebilir.

Mirasçılar tapuyu kendi adlarına geçirmiş; hakkım gitti mi?İntikalin tarihine bakılır. Yirmi yıllık kazanma süresi dolmadan yapılmışsa kazanım gerçekleşmez. Süre dolduktan sonra yapılmışsa, Hukuk Genel Kurulu'nun ifadesiyle bu tür intikal gören kayıt hukuken bir değer taşımaz ve intikal maliklerine hak sağlamaz; mülkiyet daha önce kazanılmıştır.

Malik 1995'te öldü, taşınmazı otuz yıldır kullanıyoruz; dava açabilir miyiz?Bu hukuki sebebe dayanarak açamazsınız. Ölüm 17.03.1991'den sonra gerçekleştiği için iptal tarihinde "yirmi yıl önce ölmüş malik" koşulu doğmamıştır; hüküm sizin bakımınızdan hiçbir zaman uygulanabilir hâle gelmemiştir. Zilyetliğinizin uzunluğu bu sonucu değiştirmez.

Malikin mirasçılarını bulamıyorum; taşınmaz "maliki tapudan anlaşılamayan" sayılır mı?Sayılmaz. Yargıtay, mirasçıların belirlenememesini, kimlik bilgilerinin elde edilememesini veya adresin saptanamamasını bu kapsamda görmez; söz konusu hâl kaydın malik kimliğini hiç göstermediği durumlara özgüdür. Mirasçılara ulaşılamaması ayrı bir sorundur ve dava ilan yoluyla yürütülerek çözülür.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kazanılmış hak değerlendirmesi ölüm tarihi, zilyetliğin başlangıcı ve tapu kaydının geçmişi gibi dosyaya özgü tarihlere bağlıdır; dava açmadan önce bir avukata danışmanız önerilir.