Değer Artışı Kazancı Vergisi Hesaplama

Nasıl Hesaplanıyor?

Gayrimenkul satışından doğan kazanç, Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi uyarınca "değer artışı kazancı" olarak vergilendirilir. Vergi, satış bedelinin tamamı üzerinden değil, enflasyondan arındırılmış safi kazanç üzerinden alınır:

1. Beş Yıl Kuralı

Taşınmaz, iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra satılırsa elde edilen kazanç gelir vergisine tabi değildir; ne kadar kâr edildiğinin önemi yoktur. Beş yıl dolmadan yapılan satışlarda ise kazanç beyan edilir. Sürenin başlangıcı kural olarak tapudaki tescil tarihidir; ancak arsa payı veya kat irtifakı üzerinden alınıp sonra kat mülkiyetine geçilen konutlarda, fiilen teslim ve kullanıma başlama tarihinin esas alınabileceğine ilişkin Danıştay kararları ve idari görüşler bulunmaktadır. Sınıra yakın satışlarda tapu kayıtları mutlaka incelenmelidir.

2. Miras ve Bağış Yoluyla Edinilenler

Mükerrer 80. madde, ivazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilen taşınmazları kapsam dışında bırakır. Bu nedenle miras veya bağış yoluyla edinilen bir gayrimenkul, edinildikten hemen sonra satılsa dahi değer artışı kazancı doğmaz. Bu satışlar için veraset ve intikal vergisi ile tapu harcı yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Yİ-ÜFE Endekslemesi

Enflasyonun yarattığı sahte kârın vergilendirilmemesi için, alış bedeli Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile güncellenir (GVK mükerrer m. 81/son). Endekslemede, iktisap tarihinden önceki ayın ve satış tarihinden önceki ayın endeksleri kullanılır:

Önemli bir şart vardır: endeksleme yalnızca iki endeks arasındaki artış oranı %10 veya üzerinde ise yapılabilir. Artış %10'un altındaysa alış bedeli güncellenmez, tarihi maliyet esas alınır. Kısa vadeli satışlarda bu kural kazancı belirgin şekilde yükseltebilir.

4. İndirilecek Giderler

Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar kazançtan indirilir: satıcının ödediği tapu harcı (binde 20), emlakçı komisyonu, ilan giderleri, varsa zorunlu değerleme masrafları. Giderlerin belgelendirilmesi şarttır. Alış sırasında ödenen harç ve masrafların da endekslemeye dâhil edilebileceği yönünde görüşler bulunmakla birlikte, bu araç ihtiyatlı yaklaşımı benimseyerek giderleri endekslemeden düşmektedir.

5. İstisna ve Tarife

2026 takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 150.000 TL'lik kısmı gelir vergisinden istisnadır (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). İstisna kişi başına ve yıllıktır; aynı yıl birden fazla taşınmaz satılmışsa istisna bir kez uygulanır. Kalan matraha 2026 yılı ücret dışı gelirler tarifesi uygulanır:

Dikkat: Ticari Kazanç Riski

Değer artışı kazancı, arızi nitelikteki satışlar için geçerlidir. Bir takvim yılında birden fazla veya birbirini izleyen yıllarda düzenli olarak taşınmaz alınıp satılması hâlinde idare, faaliyeti "devamlılık" ölçütüyle ticari kazanç sayabilir. Bu durumda 5 yıl kuralı ve 150.000 TL istisna uygulanmaz; mükellefiyet tesisi, KDV ve geçici vergi yükümlülükleri doğar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen birden fazla bağımsız bölümün satışı da bu riski taşır.