Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa Payı Karşılığı — TBK m. 470 vd. — Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılır

Taraflar

Yukarıda kimlikleri yazılı taraflar, aşağıdaki koşullarla bu kat karşılığı inşaat sözleşmesini yapmışlardır. Bundan sonra arsa sahibi "ARSA SAHİBİ", yüklenici/müteahhit "YÜKLENİCİ" olarak anılacaktır.

Arsanın Tapu ve İmar Bilgileri

Paylaşım (Bağımsız Bölüm Dağılımı)

Bağımsız bölümlerin kat/daire numaraları ve arsa payı oranları, onaylı mimari projeye ve kat irtifakı listesine göre ekte ayrıca gösterilmelidir; bu tablo özet niteliğindedir.

Sözleşmenin Şartları

1. Konu ve hukuki nitelik. Taraflar, yukarıda nitelikleri yazılı arsa üzerine YÜKLENİCİ tarafından bina inşa edilmesini ve inşaat karşılığında ARSA SAHİBİ'nin yukarıda belirlenen arsa paylarını YÜKLENİCİ'ye (veya göstereceği kişilere) devretmesini kabul ve taahhüt eder. Sözleşme, YÜKLENİCİ yönünden eser (istisna) sözleşmesi (TBK m. 470 vd.), ARSA SAHİBİ yönünden taşınmaz satış vaadi niteliği taşıyan karma bir sözleşmedir.
2. YÜKLENİCİ'nin borçları. YÜKLENİCİ, inşaatı onaylı projeye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun, ayıpsız biçimde ve kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmekle; ruhsat ve yapı kullanma izni (iskân) süreçlerini aşağıdaki paylaşıma göre yürütmekle yükümlüdür.

   Ruhsat ve iskân işlemleri YÜKLENİCİ'ye aittir.    Taraflarca müştereken yürütülür.

3. ARSA SAHİBİ'nin borçları. ARSA SAHİBİ, arsayı inşaata elverişli biçimde ve boş olarak YÜKLENİCİ'ye teslim etmek; inşaat için gerekli ruhsat başvurusu, tapu işlemleri ve resmî mercilere yönelik vekâlet ve muvafakatleri vermekle yükümlüdür. Arsa üzerinde üçüncü kişi hak ve haczi bulunmadığını beyan ve taahhüt eder.
4. Arsa payı devrinin zamanlaması. ARSA SAHİBİ'nin arsa payı devir borcu, ARSA SAHİBİ'ni koruyacak şekilde inşaatın seviyesine bağlı olarak kademeli yerine getirilir:

   Kaba inşaat (kaba yapı) tamamlandığında: oranında/adette bağımsız bölüm payı devredilecektir.
   İskân/yapı kullanma izni alındığında: kalan pay devredilecektir.
   (Kademeli devir, YÜKLENİCİ'nin işi yarım bırakması riskine karşı ARSA SAHİBİ'ni korur; tüm payın baştan devredilmesi önerilmez.)

5. Teslim tarihi ve gecikme cezası. YÜKLENİCİ, inşaatı en geç tarihine kadar tamamlayıp ARSA SAHİBİ'ne düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder. Teslimin gecikmesi hâlinde YÜKLENİCİ, her gecikme günü için ARSA SAHİBİ'ne TL (veya bağımsız bölüm rayiç bedelinin binde 'i oranında) gecikme cezası (cezai şart) ödemeyi kabul eder (TBK m. 473, m. 179 vd.). Cezai şart, ARSA SAHİBİ'nin ayrıca ispatlayacağı fazla zararı isteme hakkını ortadan kaldırmaz.
6. Ayıptan sorumluluk. Teslim edilen yapıda ayıp bulunması hâlinde ARSA SAHİBİ, ayıpların giderilmesini, bedelden indirim yapılmasını veya tazminat ödenmesini eser sözleşmesi hükümlerine göre talep edebilir. Ayıp ihbarı, ayıbın öğrenilmesinden itibaren makul süre içinde yazılı olarak yapılır.
7. YÜKLENİCİ'nin temerrüdü ve fesih. YÜKLENİCİ işi zamanında bitirmez veya bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, ARSA SAHİBİ aynen ifa ve gecikme cezasını talep edebileceği gibi, sözleşmeyi feshedip devrettiği arsa paylarının iadesini (tapu iptali ve tescil) isteyebilir. Feshin sonucu, inşaatın fiilen ulaştığı seviyeye göre belirlenir: inşaat başlangıç aşamasındaysa fesih geriye etkilidir ve taraflar aldıklarını iade eder; inşaat ileri bir seviyeye ulaşmışsa fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve YÜKLENİCİ tamamladığı iş oranında hak kazanır.
8. Üçüncü kişilere devir. YÜKLENİCİ, kendisine düşecek bağımsız bölümleri, ARSA SAHİBİ'nin yazılı onayı olmaksızın üçüncü kişilere satış vaadiyle veya temlik yoluyla devredemez.

   Bu şart aranmayacaktır.    (Onay şartı, ARSA SAHİBİ'nin denetimsiz devirlerden doğacak ihtilaflara karşı korunmasını sağlar.)

9. Sigorta. İnşaat süresince YÜKLENİCİ, işyerinde tüm risk inşaat sigortası mali mesuliyet sigortası yaptırmayı taahhüt eder; poliçe bedelleri kendisine aittir.
10. Vergi, harç ve masraflar. Sözleşmenin düzenlenmesine, tapu devir işlemlerine ilişkin harç, vergi (KDV dâhil) ve masraflar, aksi kararlaştırılmadıkça YÜKLENİCİ'ye   taraflara payları oranında aittir.
11. Tapu şerhi. ARSA SAHİBİ'nin arsa payı devir taahhüdü, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için taraflarca tapu siciline şerh ettirilebilir.
12. Uyuşmazlık. Bu sözleşmeden doğan tescile ilişkin (aynî) taleplerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri kesin yetkilidir (HMK m. 12); alacak ve tazminat taleplerinde genel yetki kuralları uygulanır. Görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'dir; uyuşmazlık her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgiliyse Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olabilir.
13. Nüsha ve yürürlük. İş bu sözleşme maddeden ibaret olup, noterde düzenleme şeklinde tanzim edilmiş ve taraflarca okunarak imzalanmıştır. Ek özel şart:

..... / ..... / 20.....

Bu şablon genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Şekil şartı, kademeli devir, gecikme cezası ve fesih riskleri hakkında ayrıntı için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yazımıza bakınız. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.