Emlak Vergisi Hesaplama

Nasıl Hesaplanıyor?

Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca bina, arsa ve arazi sahiplerinden her yıl alınır ve taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir. Matrah, belediyece hesaplanan vergi değeridir; verginin üzerine ayrıca %10 Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı eklenir:

Vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart–Mayıs, ikinci taksit Kasım ayında. Tamamı birinci taksit döneminde peşin de ödenebilir; süresinde ödenmeyen vergiye 6183 sayılı Kanun uyarınca aylık gecikme zammı işler.

2026 Vergi Değeri ve Üç Kat Sınırı

Arsa ve arazi birim metrekare değerleri dört yılda bir takdir komisyonlarınca belirlenir; 2025'te yapılan takdirler 2026–2029 döneminde geçerlidir. Bina vergi değeri, bu arsa değeri ile her yıl ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri toplanarak bulunur. 2026 takdirlerindeki olağanüstü artışlar üzerine getirilen geçici 23. madde uyarınca, 2026 için hesaplanan vergi değeri 2025 değerinin üç katını (iki kat fazlasını) aşamaz; aşan kısım dikkate alınmaz. 2027–2029 yıllarında değerler, bir önceki yıl değerinin yeniden değerleme oranında (önceki uygulamadaki yarısı oranı kaldırılmıştır) artırılmasıyla bulunur.

İndirimli (Sıfır) Oran ve Muafiyetler

Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan (veya tek meskende intifa hakkı bulunan) emekli, dul ve yetim aylığı alanlar, hiçbir geliri olmayanlar, engelliler, gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri için bina vergisi oranı sıfıra iner; fiilen vergi ödenmez (EVK m. 8). Bunun için ilgili belediyeye bir kez bildirimde bulunmak yeterlidir. Ayrıca kanunla tasarrufu kısıtlanan taşınmazların (örneğin imar planında okul, yol, park alanına ayrılanlar) vergisi, kısıtlama sürdüğü sürece 1/10 oranında tahsil edilir; kalanı kısıtlama kalkınca ödenir. Büyükşehirlerde kırsal mahalle ilan edilen yerlerde mesken ve zirai yapılar vergiden muaf, ticari yapılar %50 indirimlidir. Yeni inşa edilen binalarda mükellefiyet, inşaatın bittiği yılı izleyen yıl başlar; alım-satımda da alıcının mükellefiyeti izleyen yıl başlar, o yılın vergisi satıcıya aittir.

Değerli Konut Vergisi (2026)

Bina vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan mesken nitelikli taşınmazlar, emlak vergisinden ayrı olarak değerli konut vergisine tabidir. Vergi yalnızca eşiği aşan kısım üzerinden artan oranlı tarifeyle hesaplanır; beyanname her yıl 20 Şubat'a kadar vergi dairesine verilir ve vergi Şubat ve Ağustos'ta iki eşit taksitte ödenir. Türkiye'de tek meskeni olanlar ile birden fazla değerli konutu olanların en düşük değerli tek konutu bu vergiden muaftır.