Ist ein privatschriftlicher Vorvertrag mit dem Verkäufer bindend?

Ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag ist nach türkischem Recht als Kauf nicht durchsetzbar; das Eigentum geht ausschließlich durch die amtliche Beurkundung im Grundbuchamt über. Ein bindendes Kaufversprechen muss vor einem türkischen Notar beurkundet und sollte im Grundbuch vorgemerkt werden, damit es auch gegenüber Dritten wirkt.

Immobilienkauf in der Türkei: Rechtlicher Leitfaden für ausländische Käufer

Q: Dürfen Deutsche überall in der Türkei Immobilien kaufen?

Deutsche Staatsangehörige sind grundsätzlich erwerbsberechtigt, aber nicht überall und nicht unbegrenzt. In militärischen Sperrgebieten ist der Erwerb ausgeschlossen, in besonderen Sicherheitszonen genehmigungspflichtig; eine ausländische Einzelperson darf landesweit höchstens 30 Hektar halten, und der Auslandsanteil in einem Landkreis darf 10 Prozent der privaten Fläche nicht übersteigen. Die Prüfung für das konkrete Grundstück nimmt das Grundbuchamt bei der Übertragung vor.

Q: Muss ich zur Eigentumsübertragung in die Türkei reisen?

Nein. Die gesamte Abwicklung kann ein Bevollmächtigter übernehmen, dem Sie bei einem deutschen Notar mit Apostille oder bei einem türkischen Konsulat eine Vollmacht erteilen. Für Verkaufs- und Kaufvollmachten verlangt die türkische Praxis ein Lichtbild des Vollmachtgebers auf der Urkunde und eine ausdrückliche Formulierung, die den Erwerb oder die Veräußerung von Immobilien abdeckt.

Q: Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis an?

Die wichtigsten Posten sind die Grundbuchgebühr von 4 Prozent des Kaufpreises, die das Gesetz je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer verteilt, eine feste Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts, das Wertgutachten, Dolmetscher- und Übersetzungskosten sowie laufend die jährliche Grundsteuer und die Erdbebenpflichtversicherung. Als Faustregel sollten rund 5 Prozent des Kaufpreises für einmalige Erwerbskosten eingeplant werden.

Stand: 10. August 2026

Die Türkei gehört zu den Ländern, in denen ausländische Staatsangehörige Immobilien als Volleigentum erwerben können — eingetragen auf den eigenen Namen in einem staatlich geführten Grundbuch (Tapu). Die Übertragung selbst dauert einen einzigen Termin. Die Risiken liegen fast vollständig davor: in dem, was vor der amtlichen Beurkundung gezahlt, versprochen und unterschrieben wird. Dieser Leitfaden erklärt, wer erwerben darf, wie das Verfahren abläuft, was es kostet — und welche Prüfungen nie übersprungen werden sollten.

Wer erwerben darf: Berechtigung und Grenzen

Nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 dürfen natürliche Personen der per Präsidialbeschluss zugelassenen Staatsangehörigkeiten in der Türkei Immobilien erwerben. Deutsche, österreichische und schweizerische Staatsangehörige gehören dazu. Drei Grenzen gelten immer:

Lagegrenzen. In militärischen Sperrgebieten ist der Erwerb ausgeschlossen; in besonderen Sicherheitszonen ist er genehmigungspflichtig. Die Prüfung erfolgt anhand amtlicher Karten im Übertragungsverfahren.
Persönliche Obergrenze. Eine ausländische Einzelperson darf landesweit höchstens 30 Hektar halten.
Bezirksgrenze. Der Auslandsanteil in einem Landkreis darf 10 Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche nicht übersteigen.

Für ausländische Gesellschaften gilt ein deutlich strengeres Sonderregime; soll eine Gesellschaft erwerben, ist vorherige Beratung unerlässlich.

Der einzig wirksame Weg: die amtliche Beurkundung im Grundbuchamt

Eigentum an türkischen Immobilien geht nur auf eine Weise über: durch die amtliche Beurkundung vor dem Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) mit anschließender Eintragung. Ein privatschriftlicher Vertrag mit dem Verkäufer, eine Quittung des Bauträgers oder eine in Deutschland beglaubigte Vereinbarung überträgt kein Eigentum.

Soll der Verkäufer vor der Übertragung gebunden werden — üblich beim Kauf vom Bauträger —, ist das richtige Instrument ein vor einem türkischen Notar beurkundetes Kaufversprechen (satış vaadi sözleşmesi), das im Grundbuch vorgemerkt werden kann und dann auch gegenüber Dritten wirkt.

Das häufigste Verlustmuster bei ausländischen Käufern: eine erhebliche Anzahlung auf Grundlage eines privaten Reservierungsformulars oder der Zusage eines Maklers. Solange Sie weder die Eintragung noch ein notarielles, vorgemerktes Kaufversprechen haben, ist Ihr Geld nur durch einen einfachen vertraglichen Anspruch gegen den Zahlungsempfänger gesichert.

Das Verfahren Schritt für Schritt

Steuernummer. Für den Käufer wird eine türkische Steuernummer beantragt (auf Passbasis, auch online möglich).
Grundbuchprüfung. Der aktuelle Grundbuchstand wird auf Belastungen geprüft: Hypotheken, Pfändungen, Verfügungsverbote, Nießbrauch, Vormerkungen. Bebauungsstatus und — bei Gebäuden — die Nutzungsgenehmigung (iskân) werden verifiziert.
Wertgutachten. Bei Verkäufen mit ausländischer Beteiligung ist ein Wertgutachten eines lizenzierten Sachverständigen obligatorisch; es verankert zugleich den beurkundeten Preis, auf dem die Gebühren beruhen.
Zahlungsabwicklung. Bei ausländischen Käufern wird der Kaufpreis über das türkische Bankensystem mit einer Devisenkaufbescheinigung dokumentiert; Barzahlung von Hand zu Hand ist riskant und mit diesem Erfordernis unvereinbar.
Übertragungstermin. Nach Antragstellung wird die Urkunde im Grundbuchamt errichtet; spricht eine Partei kein Türkisch, wirkt ein vereidigter Dolmetscher mit. Die Eintragung auf den Namen des Käufers erfolgt am selben Tag.

Steuern und Kosten

Posten	Höhe / Grundlage
Grundbuchgebühr (Erwerbsteuer)	4 % des Kaufpreises (gesetzlich je 2 % Käufer und Verkäufer; abweichende Vereinbarungen üblich)
Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts	Fester Betrag
Wertgutachten	Honorar des lizenzierten Sachverständigen
Dolmetscher und Übersetzungen	Bei fremdsprachigen Beteiligten bzw. ausländischen Urkunden
Jährliche Grundsteuer	An die Gemeinde
Erdbebenpflichtversicherung (DASK)	Voraussetzung für Versorgungsanschlüsse

Beim Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren kann in der Türkei Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen; Mieteinnahmen sind in der Türkei steuerpflichtig. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen wird das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus türkischem Grundvermögen der Türkei zugewiesen — die Behandlung im Wohnsitzstaat sollte parallel mit einem dortigen Berater geklärt werden.

Staatsbürgerschaft und Aufenthalt

Das türkische Recht eröffnet bei Erfüllung der Voraussetzungen die Möglichkeit der Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition — nach dem Stand dieses Ratgebers ab einem Immobilienwert von 400.000 US-Dollar mit dreijähriger, im Grundbuch vermerkter Veräußerungssperre. Immobilieneigentum kann auch einen befristeten Aufenthaltstitel stützen, wobei einzelne Landkreise für neue immobiliengestützte Titel geschlossen sind. Beide Regime ändern sich durch Verordnung; prüfen Sie die aktuellen Schwellenwerte, bevor Sie Mittel binden.

Häufige Fragen

Dürfen Deutsche überall in der Türkei Immobilien kaufen?

Grundsätzlich ja, aber nicht überall und nicht unbegrenzt: Militärische Sperrgebiete sind geschlossen, Sicherheitszonen genehmigungspflichtig, landesweit gilt die 30-Hektar-Grenze pro Person und je Landkreis die 10-Prozent-Grenze. Die Prüfung für das konkrete Grundstück nimmt das Grundbuchamt vor.

Muss ich zur Eigentumsübertragung in die Türkei reisen?

Nein. Ein Bevollmächtigter kann alles übernehmen — mit einer bei einem deutschen Notar (mit Apostille) oder einem türkischen Konsulat erteilten Vollmacht mit Lichtbild und ausdrücklicher Immobilien-Befugnis. Einzelheiten im Vollmacht-Ratgeber.

Ist ein privatschriftlicher Vorvertrag bindend?

Als Kauf nicht. Eigentum geht nur durch die amtliche Beurkundung im Grundbuchamt über. Um den Verkäufer vorab zu binden, braucht es ein notarielles Kaufversprechen, idealerweise mit Vormerkung im Grundbuch.

Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis an?

Die 4-Prozent-Grundbuchgebühr, die Verwaltungsgebühr, das Wertgutachten, Dolmetscher- und Übersetzungskosten, danach jährlich Grundsteuer und Erdbebenpflichtversicherung. Faustregel: rund 5 Prozent des Kaufpreises einmalige Erwerbskosten.