Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer

Die Türkei gehört zu den Ländern, in denen ausländische Staatsangehörige Immobilien als Volleigentum erwerben können: eingetragen auf den eigenen Namen in einem staatlich geführten Grundbuch, übertragen in einem einzigen Termin. Dieser Teil funktioniert gut. Die Verluste, die ausländische Käufer erleiden, entstehen fast nie im Grundbuchamt — sie entstehen davor, in dem, was auf ein privates Formular hin gezahlt, versprochen und unterschrieben wird, und gelegentlich danach, wenn ein sauber aussehender Grundbuchstand ein Vetorecht des Ehegatten, die Überschreitung einer Vollmacht oder eine Steuerschuld verbirgt.

Dieser Ratgeber ist für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz geschrieben, die keine türkischen Urteile lesen werden. Er erklärt, wer erwerben darf und in welchen Grenzen, den einen Akt, der tatsächlich Eigentum überträgt, was eine Anzahlung wert ist und was nicht, wie man einen Verkäufer bindet, der Zeit braucht, welche Prüfungen am Grundbuchstand vor jeder Zahlung laufen müssen, die Übertragung Schritt für Schritt, die Kosten — und die beiden Regime, Staatsbürgerschaft und Aufenthalt, die ein Immobilienkauf eröffnen kann. Wo die Gerichte eine Frage entschieden haben, wird die Position so wiedergegeben, wie sie sie formuliert haben.

Wer erwerben darf: Berechtigung und gesetzliche Grenzen

Maßgeblich ist Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 in der Fassung von 2012. Natürliche Personen mit der Staatsangehörigkeit eines per Präsidialbeschluss zugelassenen Staates dürfen in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Das Gegenseitigkeitserfordernis, das ältere Ratgeber noch nennen, wurde mit dieser Novelle abgeschafft; geblieben ist eine Länderliste, und Deutschland, Österreich und die Schweiz stehen darauf. Ob und mit welchen Auflagen, prüft die Auslandsabteilung des Grundbuchamts, bevor der Termin bestätigt wird.

Vier Grenzen gelten für jeden berechtigten Käufer:

Bezirksgrenze. Die von ausländischen natürlichen Personen gehaltene Gesamtfläche darf in einem Landkreis 10 Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche nicht übersteigen.
Persönliche Obergrenze. Eine ausländische Person darf landesweit höchstens 30 Hektar halten; der Präsident kann diese Grenze bis auf das Doppelte anheben.
Lage. Kein Erwerb in militärischen Sperrgebieten und militärischen Sicherheitszonen; in besonderen Sicherheitszonen ist der Erwerb von der Genehmigung des Gouverneurs abhängig. Das Grundbuchamt prüft das Flurstück gegen die Koordinaten des Verteidigungs- und des Innenministeriums — das können Sie nicht selbst prüfen, und die Zusicherung eines Maklers, "hier kaufen ständig Ausländer", ist nicht die Prüfung.
Unbebautes Land. Wer ein Grundstück ohne Gebäude kauft, muss nach Art. 35 innerhalb von zwei Jahren ein Bauvorhaben beim zuständigen Ministerium zur Genehmigung einreichen. Das genehmigte Projekt und seine Fristen werden im Grundbuch vermerkt und nachverfolgt.

Die Sanktion für das Überschreiten dieser Grenzen ist kein Bußgeld. Immobilien, die entgegen Art. 35 erworben, zweckwidrig genutzt oder ohne fristgerecht eingereichtes Projekt gehalten werden, werden liquidiert: Der Eigentümer erhält bis zu ein Jahr zum Verkauf; danach verkauft der Staat und zahlt den Erlös aus. Dasselbe gilt für Immobilien, die einem ausländischen Erben über die Grenzen hinaus zufallen. Fragen Sie vor dem Kauf nach den Grenzen, nicht danach.

Gesellschaften sind ein eigenes Thema. Eine im Ausland gegründete Gesellschaft darf türkische Immobilien nur erwerben, wo ein Sondergesetz es zulässt; eine türkische Gesellschaft mit 50 Prozent oder mehr ausländischer Beteiligung (oder ausländischer Kontrolle über die Geschäftsführung) darf nach Art. 36 Immobilien für die in ihrer Satzung genannten Zwecke erwerben, mit einer gesonderten Sicherheitsprüfung in sensiblen Zonen. Soll eine Gesellschaft statt einer Person erwerben, holen Sie Rat ein, bevor die Struktur steht, nicht danach.

Der einzig wirksame Weg: die amtliche Beurkundung im Grundbuchamt

Eigentum an türkischen Immobilien geht nur auf eine Weise über: durch eine amtliche Urkunde, die das Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) selbst errichtet, von beiden Parteien oder ihren Bevollmächtigten unterzeichnet und eingetragen wird. Das ergibt sich aus Art. 706 des Zivilgesetzbuchs, Art. 237 des Obligationengesetzes (TBK) und Art. 26 des Grundbuchgesetzes zusammen, und die Gerichte wiederholen es jedes Mal, wenn ihnen ein privates Dokument vorgelegt wird.

Die Folge ist unmissverständlich. Ein im Maklerbüro unterschriebener "Kaufvertrag", eine Quittung des Bauträgers, eine in Deutschland notariell beglaubigte Vereinbarung, ein E-Mail-Wechsel über den Preis — nichts davon überträgt Eigentum, und nichts davon ist ein wirksamer Vertrag über den Verkauf einer Immobilie. Nach ständiger Rechtsprechung des Kassationshofs (Yargıtay) ist eine Vereinbarung über den Verkauf einer Immobilie, die die amtliche Form nicht wahrt, nichtig und begründet für keine Seite Rechte oder Pflichten. Das ist keine Formalie, über die ein Gericht hinwegsieht, weil beide Seiten es offensichtlich so gemeint haben: Das Formerfordernis ist zwingend, und das Gericht wendet es von Amts wegen an.

Es gibt eine enge Ausnahme, und sie ist gerade deshalb wichtig, weil Verkäufer und Makler sie weit über ihre Reichweite hinaus bemühen. Ein Grundsatzbeschluss des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung aus dem Jahr 1988 erlaubt es dem Gericht, nach Treu und Glauben über den Formmangel hinwegzusehen und die Eintragung auf den Käufer anzuordnen — aber der Fall, für den er geschaffen wurde, ist präzise umrissen: eine Wohnung in einem Gebäude im Bau, der Käufer hat den gesamten Preis gezahlt, der Verkäufer hat die Wohnung übergeben, der Käufer bewohnt sie wie ein Eigentümer, und der Verkäufer verweigert dann die Übertragung. Der Zweck, so ein Istanbuler Berufungsgericht 2025, ist es, Bauträger daran zu hindern, während der Bauphase das Geld der Käufer zu nehmen und die Immobilie, sobald die Inflation ihren Wert gehoben hat, unter Berufung auf ihren eigenen Formverstoß zurückzuholen. Außerhalb dieses Musters wird die Ausnahme nur "in Fällen absoluter Notwendigkeit" angewandt, und der Kassationshof hebt Instanzurteile auf, die sie dehnen. Ein Käufer, der auf ein privates Formular hin angezahlt und nichts erhalten hat, fällt nicht darunter.

Was eine Anzahlung vor der Beurkundung wert ist

Das häufigste Verlustmuster bei ausländischen Käufern ist eine erhebliche Anzahlung auf Grundlage eines privaten Reservierungsformulars oder der Zusage eines Maklers. Wer versteht, was dieses Geld rechtlich ist, weiß, was er zurückbekommen kann und was nicht.

Das türkische Recht kennt zwei Arten von Anzahlung: das Draufgeld (bağlanma parası), das den Vertragsschluss beweist und auf den Preis angerechnet wird, und das Reugeld (cayma parası), das jede Seite zurücklassen kann, um vom Vertrag loszukommen. Beide setzen einen wirksamen Vertrag voraus. Weil eine private Vereinbarung über den Verkauf einer Immobilie mangels Form nichtig ist, sind auch die Anzahlungsklauseln darin nichtig. Die vertrauten Annahmen — "die Anzahlung ist verloren, wenn Sie zurücktreten", "der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück, wenn er es tut" — gelten nicht für eine privatschriftlich vereinbarte Immobilienanzahlung.

Stattdessen gilt das Bereicherungsrecht. Geld, das auf einen nichtigen Vertrag gezahlt wurde, hat keinen Rechtsgrund und kann zurückgefordert werden: Der 3. Zivilsenat des Kassationshofs hat 2025 erneut festgehalten, dass eine Anzahlung auf einen nicht in amtlicher Form geschlossenen Immobilienkauf den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung unterliegt, nicht den Regeln über Drauf- oder Reugeld. Praktisch bedeutet das dreierlei. Sie können die Anzahlung zurückverlangen, gleich welche Seite zurückgetreten ist. Der Verkäufer darf sie nicht als Strafe behalten. Und Ihr Anspruch ist ein persönlicher Anspruch gegen denjenigen, der das Geld erhalten hat — so viel wert, wie diese Person zahlungsfähig ist, und vor einem türkischen Gericht durchzusetzen, wenn sie nicht freiwillig zahlt.

Anzahlungen werden sehr oft nicht an den Verkäufer, sondern an den Makler geleistet. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht in der Regel erst mit der Eintragung des Kaufs im Grundbuch; geben die Parteien das Geschäft vorher auf, hat der Makler keine Provision verdient und muss zurückgeben, was ihm übergeben wurde. Die Anzahlung mit einer nie verdienten Provision zu verrechnen, hat in den meisten Fällen keine Rechtsgrundlage.

BEVOR GELD IHR KONTO VERLÄSST

Zahlen Sie nur an den eingetragenen Eigentümer — die Person, die im aktuellen Grundbuchauszug steht — per Banküberweisung, nie bar und nie auf das Privatkonto eines Vermittlers.
Halten Sie den Betrag so klein, dass sein Verlust verkraftbar ist, denn auf ein privates Formular hin ist das, was Sie riskieren.
Muss eine größere Summe vor der Übertragung fließen, dann nicht auf ein privates Formular: Nutzen Sie das notarielle Kaufversprechen aus dem nächsten Abschnitt, oder lassen Sie das Geld im Zahlungssystem des Grundbuchamts (Tapu Takas) bis zur Eintragung sperren — so bleibt der Kaufpreis und die Eintragung ein einziger Vorgang.

Den Verkäufer binden: das notarielle Kaufversprechen und seine Vormerkung

Braucht der Verkäufer tatsächlich Zeit — eine Hypothek ist abzulösen, eine Nutzungsgenehmigung steht aus, ein Gebäude ist noch nicht fertig —, ist das richtige Instrument das Kaufversprechen (satış vaadi sözleşmesi), errichtet von einem türkischen Notar. Es ist ein Vorvertrag, der den Eigentümer verpflichtet, die amtliche Urkunde später zu errichten; wirksam ist es nur in notarieller Form, und ein privat unterschriebener "Vorvertrag" ist das nicht.

Zwei weitere Schritte machen aus einem Versprechen einen Schutz.

Vormerkung. Nach Art. 26 des Grundbuchgesetzes und Art. 1009 des Zivilgesetzbuchs kann das Recht des Käufers aus einem notariellen Kaufversprechen auf Antrag einer der Parteien im Grundbuch vorgemerkt werden. Einmal vorgemerkt, wirkt es gegen jeden, der später ein Recht an der Immobilie erwirbt: Ein späterer Käufer, ein späterer Hypothekengläubiger, ein später pfändender Gläubiger muss Ihr Recht gegen sich gelten lassen. Ohne Vormerkung lässt ein Verkäufer, der an einen gutgläubigen Dritten überträgt, Sie mit einem Schadensersatzanspruch gegen ihn selbst zurück — und ohne Zugriff auf die Immobilie. Die Vormerkung kostet eine Grundbuchgebühr von 0,683 Prozent des Vertragspreises und hat ein Verfallsdatum: Nach Art. 26 erlischt sie und wird gelöscht, wenn der Kauf nicht innerhalb von fünf Jahren nach der Vormerkung vollzogen wird. Notieren Sie sich diesen Tag; vormerken und dann vergessen ist ein bekannter Weg, den Schutz zu verlieren.

Erfüllungsklage. Weigert sich der Verkäufer, müssen Sie sich nicht mit Schadensersatz begnügen. Der Käufer aus einem wirksamen notariellen Kaufversprechen kann auf Eintragung auf seinen Namen klagen; stellt das Gericht fest, dass der Vertrag wirksam ist, dass der Käufer den Preis gezahlt hat oder zur Zahlung bereit ist und dass der Übertragung kein rechtliches Hindernis entgegensteht, ordnet es die Eintragung an, und das Eigentum geht mit dem Urteil über. Der Anspruch unterliegt der allgemeinen Verjährung von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem der Kauf hätte verlangt werden können — nach gefestigter Rechtsprechung läuft die Verjährung aber gar nicht, wenn die Immobilie übergeben wurde und der Käufer sie als Besitzer nutzt. Ein Käufer, dem der Besitz nicht eingeräumt wurde, muss innerhalb der zehn Jahre klagen oder verliert das Recht.

Zwei praktische Warnungen aus der Rechtsprechung. Steht die Immobilie in ungeteilter Gemeinschaft — typisch bei Erben, die den Nachlass noch nicht auseinandergesetzt haben —, ist das Versprechen eines Miteigentümers über seinen Anteil eine wirksame Verpflichtung, kann aber erst durch Eintragung durchgesetzt werden, wenn die Gemeinschaft aufgelöst ist. Und ein Versprechen ist nur so gut wie das Eigentum des Versprechenden: Das Gericht trägt nur zu Ihren Gunsten ein, wenn der Verkäufer Eigentümer ist oder das Grundbuch zumindest in einem Zustand ist, der die Eintragung erlaubt.

Den Grundbuchstand lesen, bevor Sie sich binden

Alles, was eine türkische Immobilie belastet, steht im Grundbuch, und der Stand ist jedem mit berechtigtem Interesse zugänglich. Ein Anwalt zieht den aktuellen Auszug in Minuten; wer sich ohne ihn bindet, kauft blind. Die Spalten, die zu lesen sind:

Eigentümer und Anteil. Die Person, mit der Sie verhandeln, muss der eingetragene Eigentümer sein — der ganzen Immobilie oder eines bestimmten Anteils. Stehen mehrere Eigentümer im Grundbuch, müssen alle unterschreiben, oder für jeden ein ordnungsgemäß Bevollmächtigter.
Hypotheken und Pfändungen. Eine Hypothek geht mit der Immobilie über; eine Pfändung durch einen Gläubiger oder eine gerichtliche Verfügungssperre blockiert die Übertragung oder macht sie angreifbar. Beides muss vor oder im Termin erledigt sein.
Vormerkungen. Ein vorgemerktes Kaufversprechen zugunsten eines anderen, ein vorgemerkter Mietvertrag, ein Familienwohnungsvermerk, ein Vorkaufsrecht. Jeder Eintrag ist ein Dritter, der vor Ihnen rangiert.
Erklärungen. Ein Vermerk, dass das Gebäude nach dem Stadterneuerungsgesetz Nr. 6306 als risikobehaftetes Bauwerk festgestellt wurde, bedeutet Abriss und Neubau in Aussicht; ein Vermerk über eine Bauverpflichtung nach Art. 35 bedeutet eine Frist, die Sie erben würden.
Art des Eigentums. Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sollte als Stockwerkeigentum (kat mülkiyeti) eingetragen sein, was eine Nutzungsgenehmigung für das Gebäude voraussetzt. Eine Einheit, die noch als Stockwerkanwartschaft (kat irtifakı) geführt wird, ist ein Anteil an einem Gebäude, das noch nicht als fertiggestellt abgenommen wurde; fragen Sie, warum, und ob die Nutzungsgenehmigung überhaupt erreichbar ist. Ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung kann Probleme mit Versorgungsanschlüssen, Versicherung und im schlimmsten Fall Abriss haben, die eine sauber aussehende Urkunde nicht zeigt.

Über das Grundbuch hinaus: der Bebauungsstatus von der Gemeinde (was gebaut werden darf, ob das bestehende Gebäude dem entspricht), die Nutzungsgenehmigung (iskân) für ein fertiges Gebäude, die Erdbebenpflichtversicherung des Gebäudes (DASK, für Wohneinheiten obligatorisch), der Grundsteuerstand bei der Gemeinde und die Aufstellung der Hausgeldrückstände durch die Verwaltung. Zur Grundsteuer eine Regel, die eher Verkäufer trifft, aber beide aufhält: Seit einer Novelle des Grundsteuergesetzes von 2021 fragt das Grundbuchamt die Gemeindedaten bei der Übertragung elektronisch ab und vollzieht die Übertragung einer Immobilie mit offenen Grundsteuerrückständen nicht (Erbfall, Gerichtsurteil und Zwangsversteigerung ausgenommen). Ein Verkäufer, der nicht gezahlt hat, kann an diesem Tag nicht verkaufen; lassen Sie die Rückstände begleichen und die Quittung in die Akte legen, bevor der Termin ansteht.

Die Familienwohnungs-Falle: der Ehegatte des Verkäufers

Das ist das Risiko, von dem ein ausländischer Käufer am seltensten gehört hat und von dem er am ehesten getroffen wird. Nach Art. 194 des Zivilgesetzbuchs darf ein Ehegatte die Wohnung, die als Familienwohnung dient, ohne die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten weder verkaufen noch mit einer Hypothek belasten — auch wenn das Eigentum allein auf seinen Namen eingetragen ist. Die Zustimmung muss sich auf das konkrete Geschäft beziehen: Eine für eine Hypothek erteilte Zustimmung deckt einen späteren Verkauf nicht, wie der Kassationshof 2024 bestätigt hat.

Der andere Ehegatte kann einen Familienwohnungsvermerk im Grundbuch eintragen lassen. Steht er dort, kann ein Käufer offensichtlich nicht behaupten, nichts gewusst zu haben. Entscheidend ist aber, was gilt, wenn er nicht dort steht. Der Große Senat des Kassationshofs hat 2022 entschieden, dass der Vermerk deklaratorisch ist, nicht konstitutiv: Eine Wohnung ist Familienwohnung, ob vermerkt oder nicht, und eine Übertragung ohne ausdrückliche Zustimmung des nicht eingetragenen Ehegatten ist nichtig, gleich ob der Käufer gutgläubig war. Der übergangene Ehegatte kann die Nichtigkeit jederzeit geltend machen, das Gericht muss sie von Amts wegen beachten, und die Unwirksamkeit setzt sich in der Kette fort — in einem Fall von 2021 fiel die Hypothek einer Bank, bestellt vom neuen Eigentümer mit Zustimmung von dessen Ehegatten, zusammen mit der Übertragung, auf der sie beruhte.

Für einen ausländischen Käufer ist die praktische Regel einfach. Ist der Verkäufer verheiratet, unterschreibt der Ehegatte die Urkunde mit oder erteilt eine schriftliche, auf dieses Geschäft bezogene Zustimmung — und "das Haus läuft nur auf meinen Namen" akzeptieren Sie nicht als Antwort. Sagt der Verkäufer, er sei unverheiratet, kommt die Familienstandsbescheinigung in die Akte. Ein sauberer Grundbuchstand schützt Sie in diesem Punkt nicht; nur die Zustimmung tut es.

Kauf von — oder durch — einen Bevollmächtigten

Zwei verschiedene Situationen, zwei verschiedene Risiken.

Ihr eigener Bevollmächtigter. Der gesamte Kauf lässt sich ohne Ihre Anwesenheit in der Türkei abwickeln, durch eine Person, die aufgrund einer beim türkischen Konsulat oder bei einem Notar in Ihrem Land mit Apostille und beglaubigter Übersetzung erteilten Vollmacht handelt. Die türkische Grundbuchpraxis verlangt bei einer Vollmacht für Immobiliengeschäfte ein Lichtbild des Vollmachtgebers und eine ausdrückliche Befugnis zum Erwerb; eine Generalvollmacht wird am Schalter zurückgewiesen. Eine bloße Unterschriftsbeglaubigung genügt nicht — es muss eine Beurkundung sein. Die Mechanik, den Wortlaut der besonderen Befugnisse und die Wahl zwischen Konsulat und Apostille erklärt unser Vollmacht-Ratgeber. Bevollmächtigen Sie nicht den Makler des Verkäufers und niemanden, dessen Identität und Anschrift Sie nicht unabhängig geprüft haben.

Der Bevollmächtigte des Verkäufers. Sitzt Ihnen am Schalter nicht der Eigentümer gegenüber, sondern jemand mit dessen Vollmacht, sind Sie einer bestimmten Prozesskonstellation ausgesetzt: Der Eigentümer klagt später auf Aufhebung der Übertragung mit der Begründung, der Bevollmächtigte habe die Vollmacht missbraucht — ohne wirkliche Weisung verkauft, den Preis behalten, an einen Verwandten verkauft, weit unter Wert verkauft. Nach Art. 1023 des Zivilgesetzbuchs ist Ihr Erwerb nur geschützt, wenn Sie gutgläubig waren: wenn Sie vom Missbrauch weder wussten noch wissen mussten. Der 1. Zivilsenat des Kassationshofs hat entschieden, dass ein Käufer, der wusste oder hätte wissen müssen, dass der Bevollmächtigte sein Mandat missbraucht, sich auf den Schutz nicht berufen kann — und die Umstände, die er als Bösgläubigkeit wertet, sind genau die, die ein Geschäft für einen eiligen Käufer attraktiv machen: ein Preis weit unter Markt, Zahlung an den Bevollmächtigten statt an den Eigentümer, ungewöhnliche Eile, ein Verwandtschaftsverhältnis zwischen Bevollmächtigtem und Käufer. Wird festgestellt, dass Bevollmächtigter und Käufer gemeinsam gegen den Willen des Eigentümers gehandelt haben, wird die Eintragung gelöscht.

Die Schutzgewohnheiten folgen unmittelbar daraus: Prüfen Sie die Vollmacht an der Quelle (Notar oder Konsulat, die sie errichtet haben), vergewissern Sie sich, dass sie noch gilt und diese Immobilie und diesen Preis deckt, und zahlen Sie den Preis auf das eigene Bankkonto des eingetragenen Eigentümers, nicht an den Bevollmächtigten. Wer das belegen kann, lässt sich sehr schwer als bösgläubig darstellen.

Das Verfahren Schritt für Schritt

Steuernummer. Wird für den Käufer auf Passbasis beantragt, online oder beim Finanzamt. Sie wird für das Bankkonto und die Urkunde gebraucht.
Türkisches Bankkonto. Nötig für den Devisenschritt unten und für das Zahlungssystem des Grundbuchamts. Eröffnen Sie es früh; es ist der Schritt, der eine Übertragung am häufigsten verzögert.
Wertgutachten. Seit März 2019 verlangt das Grundbuchamt bei jedem Verkauf, bei dem eine ausländische natürliche Person Käufer ist, ein Wertgutachten eines von der Kapitalmarktbehörde lizenzierten Sachverständigen. Es gilt drei Monate. Das Grundbuchamt prüft den in der Urkunde erklärten Preis dagegen; die Grundbuchgebühr wird vom erklärten Wert berechnet.
Devisenkaufbescheinigung. Seit dem 24. Januar 2022 muss eine ausländische natürliche Person, die eine Immobilie kauft, die Devisen für den Kaufpreis zunächst über eine türkische Bank an die Zentralbank verkaufen und dem Grundbuchamt die Devisenkaufbescheinigung (döviz alım belgesi) der Bank vorlegen. Der darauf ausgewiesene Lira-Betrag wird als Wert in die Urkunde geschrieben. Bar ins Land gebrachtes und übergebenes Geld erfüllt dieses Erfordernis nicht.
Grundbuchprüfung und Nachweise. Der Auszug, der Stand von Hypotheken und Pfändungen, Bebauungs- und Nutzungsunterlagen, die Zustimmung des Ehegatten, die Grundsteuerquittung und die DASK-Police — der Abschnitt oben.
Antrag und Berechtigungsprüfung. Der Übertragungsantrag wird beim Grundbuchamt gestellt, persönlich oder über das Online-Terminsystem. Die Auslandsabteilung prüft die Staatsangehörigkeit und die Koordinaten der Militärzonen und bestätigt den Termin.
Zahlung und Unterschrift. Am Tag selbst wird der Preis gezahlt — idealerweise über das Tapu-Takas-System des Grundbuchamts, wo er bis zur Eintragung gesperrt bleibt — und die Urkunde vor dem Grundbuchbeamten unterschrieben. Spricht eine Partei kein Türkisch, wirkt ein vereidigter Dolmetscher mit und unterschreibt; das ist nicht verhandelbar.
Eintragung. Das Eigentum wird am selben Tag auf den Käufer eingetragen und die Eigentumsurkunde (Tapu) ausgestellt. Ab diesem Moment gehört die Immobilie Ihnen.

Den Kaufpreis sicher zahlen

Die Regel, die die meisten Verluste verhindert, steht am Anfang dieses Ratgebers: Geben Sie den Kaufpreis nicht vor der Übertragung aus der Hand, und nehmen Sie keine Übertragung ohne Zahlung an. Die türkische Praxis macht das leicht, weil Übertragung und Zahlung am selben Schalter am selben Tag stattfinden. Das Werkzeug, das es sicher macht, ist Tapu Takas, ein vom Grundbuchamt mit der Takasbank betriebenes Zahlungssystem: Der Käufer überweist den Preis auf ein benanntes Konto, das Geld wird gesperrt und automatisch an den Verkäufer freigegeben, sobald das Grundbuchamt die Übertragung einträgt. Ausländische Staatsangehörige können es nutzen, sofern sie ein türkisches Bankkonto haben. Fragen Sie danach; es ist das Treuhandkonto, das Sie aus Deutschland kennen — nur vom Staat betrieben.

Welcher Weg auch immer: Halten Sie die Spur sauber — Zahlung von Ihrem Konto auf das Konto des eingetragenen Eigentümers, in der in der Urkunde erklärten Höhe, passend zur Devisenkaufbescheinigung. Den Preis niedriger zu erklären, um Grundbuchgebühr zu sparen, ist gerade für ausländische Käufer eine Milchmädchenrechnung. Die Gebühr fällt auf den tatsächlichen Preis an; wird ein niedrigerer Betrag erklärt und später aufgedeckt, wird die Differenz mit einem Zuschlag von 25 Prozent von beiden Parteien nachgefordert, und der erklärte Betrag ist beim Wiederverkauf Ihr Anschaffungswert für die Wertsteigerungssteuer — die Ersparnis kommt als Steuer zurück.

Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung

Der Kauf einer Einheit, die noch nicht existiert, ist der Punkt, an dem Formregeln, Anzahlungsregeln und der Zeitbedarf des Verkäufers zusammentreffen — und wo die meisten großen Verluste entstehen. Drei Punkte aus den Abschnitten oben gelten hier mit besonderer Kraft. Ein privater "Kaufvertrag" mit dem Bauträger ist als Kauf nichtig, Ihr Geld also ungesichert. Ein notarielles Kaufversprechen, vorgemerkt auf dem Grundstück, ist das Instrument, das den Bauträger bindet und Sie vor späteren Käufern und Gläubigern rangieren lässt. Und verkauft der Bauträger an einen Verbraucher, greift das Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502 mit einem eigenen Regime — zwingende Form, Fertigstellungssicherheit und ein gesetzliches Rücktrittsrecht, wenn die Einheit nicht innerhalb der vertraglichen Frist, höchstens 24 Monate, übergeben wird. Wer den vollen Preis gezahlt und den Besitz einer fertigen Einheit erhalten hat, hat außerdem, wie oben erklärt, den Weg von 1988 zur erzwungenen Eintragung, wenn der Bauträger nicht überträgt; das ist aber ein Rechtsbehelf für das Ende eines schlechten Geschäfts, kein Grund, eines auf ein privates Formular hin einzugehen.

Steuern und Kosten

Posten	Höhe / Grundlage (2026)
Grundbuchgebühr (Erwerbsgebühr)	4 Prozent des erklärten Preises: gesetzlich 2 Prozent vom Käufer und 2 Prozent vom Verkäufer. Häufig wird vereinbart, dass der Käufer beides trägt; dem Grundbuchamt ist es gleich, wer zahlt, aber der erklärte Preis darf den gemeindlichen Steuerwert nicht unterschreiten und wird gegen das Wertgutachten geprüft.
Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts	Ein fester Betrag — der Basiswert 2026 beträgt 2.227 TL, multipliziert mit einem Bezirksfaktor — mit höherem Tarif bei Beteiligung einer ausländischen Partei.
Wertgutachten	Honorar des lizenzierten Sachverständigen.
Vereidigter Dolmetscher, Übersetzungen, Notargebühren	Dolmetscher im Grundbuchamt; beglaubigte Übersetzung und Apostille ausländischer Urkunden; Notargebühren für Vollmacht oder Kaufversprechen.
Erdbebenpflichtversicherung (DASK)	Jahresprämie; die Police ist Voraussetzung für die Übertragung einer Wohneinheit und für Versorgungsanschlüsse.
Jährliche Grundsteuer	Wohnen: 0,1 Prozent des gemeindlichen Steuerwerts, in Großstadtgemeinden verdoppelt auf 0,2 Prozent; zuzüglich 10 Prozent Kulturgüterabgabe auf die Steuer. In zwei Raten an die Gemeinde.
Einkommensteuer beim Wiederverkauf	Ein Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb ist steuerpflichtiges Einkommen nach Abzug eines Jahresfreibetrags (150.000 TL für 2026); nach fünf Jahren bleibt der Gewinn steuerfrei.
Einkommensteuer auf Mieten	Mieteinnahmen aus türkischen Immobilien sind auch für Gebietsfremde in der Türkei steuerpflichtig; das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zu.

Rechnen Sie mit rund fünf Prozent des Kaufpreises an einmaligen Erwerbskosten zuzüglich Anwaltshonorar. Fristen, Freibeträge, die Fünf-Jahres-Regel im Einzelnen und die Behandlung in Deutschland, Österreich und der Schweiz behandelt der Ratgeber Immobiliensteuern in der Türkei. Die Fünf-Jahres-Frist lohnt es sich vom Kauftag an mitzuplanen: Das Erwerbsdatum in der Urkunde startet die Uhr, und der erklärte Preis in der Urkunde ist der Wert, den Sie abziehen werden.

Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition

Die Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz erlaubt es, einem Ausländer auf Grundlage einer Immobilieninvestition durch Präsidialbeschluss die Staatsbürgerschaft zu verleihen. Die aktuellen Voraussetzungen nach der Fassung der Verordnung seit der Änderung vom Dezember 2023:

ein Kauf von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem Gegenwert in Fremdwährung;
die Immobilie muss als Stockwerkeigentum oder Stockwerkanwartschaft eingetragen oder bebautes Land sein — unbebautes Land qualifiziert nicht mehr;
ein Grundbuchvermerk, dass die Immobilie drei Jahre nicht verkauft wird;
alternativ qualifiziert schon vor der Beurkundung ein notarielles Kaufversprechen über eine Einheit in Stockwerkeigentum oder -anwartschaft, wenn mindestens 400.000 US-Dollar vorab gezahlt und eine dreijährige Übertragungssperre vorgemerkt sind;
das Ministerium für Umwelt, Stadtentwicklung und Klimawandel bescheinigt die Voraussetzungen; das Grundbuchamt verlangt zusätzlich die Devisenkaufbescheinigung und den Bankbeleg der Zahlung vom Käufer an den Verkäufer.

Die Schwelle lag bis Mai 2022 bei 250.000 US-Dollar, und die zulässigen Objektarten wurden im Dezember 2023 eingeengt; beides änderte sich durch Präsidialbeschluss, und so wird es sich wieder ändern. Prüfen Sie die Zahl an dem Tag, an dem Sie Mittel binden, und behandeln Sie jedes Versprechen eines Verkäufers oder Maklers über ein Staatsbürgerschaftsergebnis als Verkaufsargument, nicht als Rechtsposition — die Entscheidung ist eine Ermessensentscheidung, und der Antrag durchläuft eine gesonderte Sicherheitsprüfung.

Aufenthalt auf Grundlage von Immobilieneigentum

Immobilieneigentum ist einer der Gründe für einen kurzfristigen Aufenthaltstitel nach Art. 31 des Gesetzes Nr. 6458. Die veröffentlichte Bedingung der Migrationsbehörde lautet, dass die Immobilie eine Wohnung sein und tatsächlich als solche genutzt werden muss; Familienangehörige, die Miteigentümer sind, können auf derselben Grundlage beantragen. Der Titel wird für bis zu zwei Jahre erteilt und verlängert.

Zwei Einschränkungen sind Verwaltungspraxis und nicht Gesetz und ändern sich ohne Ankündigung: ein Mindestwert der Immobilie, der auf Käufe seit Oktober 2023 angewandt wird (vielfach mit 200.000 US-Dollar angegeben, geprüft gegen den Urkundenwert und den Bankbeleg), und die Schließung von Stadtvierteln, in denen der Anteil ausländischer Bewohner einen festgelegten Wert überschritten hat und in denen keine neuen immobiliengestützten Titel mehr erteilt werden. Ein Aufenthaltstitel ist kein Grund, in einem bestimmten Landkreis zu kaufen, ohne zu prüfen, ob der Landkreis offen ist; fragen Sie vor der Anzahlung, nicht danach.

Was später kommt: Erbfall und Verkauf

Türkische Immobilien eines ausländischen Eigentümers vererben sich nach türkischem Erbrecht — was immer sein Testament oder sein Heimatrecht über bewegliches Vermögen sagt; die Pflichtteile von Kindern und Ehegatten gelten, und die Erben brauchen einen türkischen Erbschein. Auch die Grenzen des Art. 35 gelten für Erben: Was ein ausländischer Erbe über die zulässige Fläche hinaus oder in einer Sperrzone erbt, wird liquidiert und in Geld ausgezahlt. Beide Themen behandeln unsere Ratgeber Erben in der Türkei und Testament und Pflichtteil in der Türkei; die Kurzfassung: Wer mit Familie kauft, sollte die Nachfolge bedenken, wenn die Urkunde errichtet wird, nicht danach.

Verkaufen ist einfacher als kaufen: Von einem ausländischen Verkäufer wird keine Devisenkaufbescheinigung verlangt, und das Wertgutachten ist nur nötig, wenn eine ausländische natürliche Person Käufer ist. Was beim Ausstieg zählt, sind die Fünf-Jahres-Uhr, der erklärte Preis in Ihrer eigenen Urkunde und die Steuerresidenzregeln des Landes, in dem Sie leben.

Acht Fehler, die ausländische Käufer Geld kosten

Eine hohe Anzahlung auf ein privates Formular. Der Vertrag ist nichtig; die Anzahlung ist nur als persönlicher Anspruch gegen den Empfänger zurückzuholen.
An jemand anderen als den eingetragenen Eigentümer zahlen. Makler, "Projektbüros", Verwandte des Verkäufers, dessen Bevollmächtigter.
Einem Dokument aus der Heimat vertrauen. Ein Vertrag oder eine Beglaubigung aus Deutschland hat auf türkisches Eigentum keine Wirkung.
Den Ehegatten des Verkäufers übergehen. Die Übertragung einer Familienwohnung ohne Zustimmung ist nichtig, ob Sie es wussten oder nicht.
Von einem Bevollmächtigten zum Schnäppchenpreis kaufen. Das Schnäppchen ist der Beweis der Bösgläubigkeit, der Sie die Immobilie kostet.
Eine Einheit in Stockwerkanwartschaft kaufen, ohne zu fragen, warum. Keine Nutzungsgenehmigung kann heißen: nie eine Nutzungsgenehmigung.
Den Preis zu niedrig erklären. Die Ersparnis wird mit Zuschlag nachgefordert und kommt als Wertsteigerungssteuer zurück.
Ein Kaufversprechen vormerken und die fünf Jahre vergessen. Die Vormerkung erlischt; der Schutz mit ihr.

Häufige Fragen

Dürfen Deutsche überall in der Türkei Immobilien kaufen?

Deutsche, Österreicher und Schweizer sind berechtigt, aber nicht überall und nicht unbegrenzt: Militärische Sperr- und Sicherheitsgebiete sind geschlossen, besondere Sicherheitszonen brauchen die Genehmigung des Gouverneurs, eine Person darf landesweit höchstens 30 Hektar halten, und der Auslandsanteil in einem Landkreis darf 10 Prozent der Privatfläche nicht übersteigen. Die Prüfung für Ihre Staatsangehörigkeit und das konkrete Flurstück nimmt das Grundbuchamt vor dem Termin vor; unter Verstoß erworbene Immobilien werden liquidiert.

Muss ich zur Eigentumsübertragung in die Türkei reisen?

Nein. Das gesamte Verfahren — Steuernummer, Bankkonto, Wertgutachten, Devisenkauf, Antrag, Unterschrift — kann ein Bevollmächtigter erledigen, mit einer beim türkischen Konsulat oder bei einem Notar in Ihrem Land mit Apostille erteilten Vollmacht. Für Immobiliengeschäfte muss die Urkunde ein Lichtbild des Vollmachtgebers und eine ausdrückliche Erwerbsbefugnis enthalten und beurkundet, nicht nur beglaubigt sein; Einzelheiten im Vollmacht-Ratgeber.

Ich habe mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag unterschrieben und angezahlt. Ist er gebunden?

Nicht als Verkäufer einer Immobilie. Ein privatschriftlicher Vertrag über den Verkauf einer Immobilie ist mangels amtlicher Form nichtig; er verpflichtet den Verkäufer nicht zur Übertragung, und seine Anzahlungsklauseln sind mit ihm nichtig. Ihre Anzahlung ist als rechtsgrundlos gezahltes Geld zurückzufordern, gleich welche Seite zurückgetreten ist. Um den Verkäufer zu binden, brauchen Sie ein von einem türkischen Notar errichtetes Kaufversprechen, idealerweise mit Vormerkung im Grundbuch.

Der Verkäufer wird durch einen Bevollmächtigten vertreten. Ist das sicher?

Es kann sicher sein, wenn Sie die Vollmacht an ihrer Quelle prüfen, sich vergewissern, dass sie diese Immobilie und diesen Preis deckt, und den Preis auf das eigene Bankkonto des Eigentümers zahlen. Behauptet der Eigentümer später, der Bevollmächtigte habe die Vollmacht missbraucht, ist Ihr Erwerb nur geschützt, wenn Sie gutgläubig waren — und ein Preis weit unter Markt, Zahlung an den Bevollmächtigten statt an den Eigentümer oder ungewöhnliche Eile sind die Umstände, die Gerichte als Beleg des Gegenteils werten.

Warum muss der Ehegatte des Verkäufers unterschreiben?

Weil der Verkauf einer Familienwohnung ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten nach Art. 194 des Zivilgesetzbuchs nichtig ist — ob ein Familienwohnungsvermerk im Grundbuch steht oder nicht, und ob der Käufer davon wusste oder nicht. Die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden und reißt auch spätere Hypotheken mit. Ist der Verkäufer verheiratet, holen Sie die auf dieses Geschäft bezogene Zustimmung des Ehegatten ein; ist er unverheiratet, kommt die Familienstandsbescheinigung in die Akte.

Was ist die Devisenkaufbescheinigung, und kann ich stattdessen bar zahlen?

Seit Januar 2022 muss eine ausländische natürliche Person, die eine Immobilie kauft, die Devisen für den Kaufpreis zunächst über eine türkische Bank an die Zentralbank verkaufen und dem Grundbuchamt die Devisenkaufbescheinigung der Bank vorlegen; der Lira-Betrag darauf wird in die Urkunde geschrieben. Bargeld erfüllt das Erfordernis nicht, ist nicht nachvollziehbar, wenn etwas schiefgeht, und trägt keinen Staatsbürgerschaftsantrag, der zusätzlich den Bankbeleg der Zahlung verlangt.

Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis an?

Die Grundbuchgebühr von 4 Prozent des erklärten Preises (gesetzlich je 2 Prozent, durch Vereinbarung oft auf den Käufer verlagert), die Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts zum höheren Tarif für ausländische Parteien, das Wertgutachten, Dolmetscher- und Übersetzungskosten, die Erdbebenpflichtversicherung und etwaige Notargebühren. Faustregel: rund fünf Prozent zuzüglich Anwaltshonorar. Jährlich: Grundsteuer von 0,1 Prozent (0,2 Prozent in Großstädten) des gemeindlichen Werts und Einkommensteuer auf Mieten.

Bekomme ich durch einen Immobilienkauf die türkische Staatsbürgerschaft?

Er kann Sie antragsberechtigt machen. Die aktuellen Voraussetzungen sind ein Kauf von mindestens 400.000 US-Dollar an Immobilien in Stockwerkeigentum oder -anwartschaft (oder bebautem Land), ein dreijähriger Veräußerungssperrvermerk, Zahlung über das Bankensystem mit Devisenkaufbescheinigung und die Bescheinigung des Ministeriums für Umwelt, Stadtentwicklung und Klimawandel. Die Verleihung selbst ist eine Ermessensentscheidung des Präsidenten nach Sicherheitsprüfung; Schwelle und zulässige Objektarten haben sich in den letzten vier Jahren beide per Beschluss geändert.

Kann ich durch den Kauf einer Immobilie einen Aufenthaltstitel erhalten?

Eigentum an einer Wohnung, in der Sie tatsächlich leben, ist Grundlage für einen kurzfristigen Aufenthaltstitel von bis zu zwei Jahren, verlängerbar; miteigentümerische Familienangehörige können auf derselben Grundlage beantragen. Zwei Einschränkungen sind Verwaltungspraxis und nicht Gesetz und ändern sich ohne Ankündigung: ein Mindestwert für Käufe seit Oktober 2023 und die Schließung von Stadtvierteln, in denen der Ausländeranteil eine festgelegte Quote überschritten hat. Prüfen Sie, ob der Landkreis offen ist, bevor Sie sich festlegen.

Fazit

Berechtigung und Grenzen zuerst prüfen — Staatsangehörigkeit, Landkreis, Hektar, Militärzonen, die Zwei-Jahres-Regel für unbebautes Land.
Nur die amtliche Urkunde überträgt Eigentum. Alles, was davor unterschrieben wird, ist entweder ein notarielles Kaufversprechen oder wertlos.
Den Grundbuchstand lesen — Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen, Erklärungen, Art des Eigentums — und Nutzungsgenehmigung, Grundsteuerquittung und DASK-Police einholen.
Die Zustimmung des Ehegatten einholen, wenn der Verkäufer verheiratet ist; ein sauberer Grundbuchstand schützt nicht.
Nur an den eingetragenen Eigentümer, nur per Bank, idealerweise über Tapu Takas, zum erklärten Preis zahlen.
Muss Geld vorher fließen: notarielles Kaufversprechen, Vormerkung, die fünf Jahre notieren.
Schwellen für Staatsbürgerschaft und Aufenthalt als bewegliche Ziele behandeln; am Tag selbst prüfen, nicht aus dem Prospekt.

Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer: Berechtigung, Beurkundung, Anzahlung, Grundbuchprüfung und Kosten