Immobiliensteuern in der Türkei

Wer in Deutschland lebt und in der Türkei eine Wohnung besitzt, stellt irgendwann zwei Fragen: Muss ich die Miete aus Izmir in der Türkei versteuern — und danach in Deutschland noch einmal? Dieselben Fragen stellen sich beim Verkauf. Die Antwort hängt an zwei Weichen: an Ihrem türkischen Steuerstatus und am Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Türkei. Beide sind eindeutiger geregelt, als der Ruf der Sache vermuten lässt.

Diese Seite behandelt den türkischen Teil: welche Steuern auf eine türkische Immobilie anfallen, welche Erklärungen wann fällig sind und was das Abkommen daraus für Sie macht. Wie die Einkünfte anschließend in Ihrer deutschen Erklärung zu behandeln sind, gehört in die Hände Ihrer Steuerberaterin oder Ihres Steuerberaters — diese Kanzlei berät zum türkischen Recht.

Beschränkt oder unbeschränkt steuerpflichtig?

Das türkische Einkommensteuergesetz (Gesetz Nr. 193, im Folgenden EStG-TR) kennt zwei Statusgruppen, und alles Weitere hängt daran:

Unbeschränkt steuerpflichtig (tam mükellef) ist, wer in der Türkei ansässig ist. Er versteuert dort sein weltweites Einkommen.
Beschränkt steuerpflichtig (dar mükellef) ist, wer es nicht ist. Er versteuert in der Türkei nur, was er in der Türkei erzielt.

Ansässig ist, wer seinen Wohnsitz in der Türkei hat oder sich in einem Kalenderjahr länger als sechs Monate dort aufhält. Für die Leserschaft dieser Seite ist die Regel damit meist schnell geklärt: Wer mit Arbeits- oder Aufenthaltserlaubnis dauerhaft in Deutschland lebt, ist in der Türkei beschränkt steuerpflichtig. Für Ruheständler gilt dasselbe; Urlaubs- und Familienbesuche ändern daran nichts, solange sie in der Summe sechs Monate im Kalenderjahr nicht überschreiten.

Die Rechtsprechung wendet den Maßstab genauso an. In einem vom 4. Senat des Staatsrats (Danıştay) mit Urteil vom 24.06.2004, Az. 2004/463 E. und 2004/1536 K., bestätigten Fall ging es um einen Eigentümer, der seit 1983 in den USA lebte und aus einem gewerblich vermieteten Objekt in der Türkei Mieteinnahmen bezog, von denen bereits Quellensteuer einbehalten worden war. Das Gericht las die Artikel 4 und 6 EStG-TR zusammen: Wer keinen Wohnsitz in der Türkei hat und sich in einem Kalenderjahr nicht länger als sechs Monate dort aufhält, ist beschränkt steuerpflichtig und wird nur mit seinen türkischen Einkünften erfasst. Der gegen ihn erlassene Steuerbescheid samt Strafzuschlag wurde aufgehoben.

Beschränkte Steuerpflicht hat nichts mit dem Verlust der türkischen Staatsangehörigkeit zu tun. Ob Sie türkische, deutsche oder beide Staatsangehörigkeiten besitzen oder eine Blaue Karte (Mavi Kart) haben, ist für den Status ohne Bedeutung — maßgeblich sind Wohnsitz und Aufenthaltsdauer. Umgekehrt gilt: Ihr deutsches Gehalt, Ihre deutsche Rente und Ihre deutschen Kapitalerträge gehen die türkische Finanzverwaltung nichts an.

Mieteinnahmen aus einer Wohnung

Der häufigste Fall ist die vermietete Eigentumswohnung. Für sie gilt ein Freibetrag, eine feste Erklärungsfrist und eine Wahl bei den Werbungskosten, die zwei Jahre bindet.

Der jährliche Freibetrag

Artikel 21 EStG-TR stellt die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum bis zu einem jährlich angepassten Betrag steuerfrei. Er gilt für beschränkt Steuerpflichtige ebenso wie für Ansässige. Für 2025 erzielte Mieten beträgt er 47.000 TL, für 2026 erzielte 58.000 TL. Maßgeblich ist die Bruttomiete des Kalenderjahres. Bleibt sie darunter, ist keine Erklärung abzugeben.

Zwei Bedingungen sind an den Freibetrag geknüpft, und beide stehen im Gesetz selbst:

Fristgerechte und vollständige Erklärung. Artikel 21 sagt ausdrücklich, dass der Freibetrag entfällt, wenn Einnahmen oberhalb der Grenze nicht oder zu niedrig erklärt werden. Wird die Vermietung erst durch eine Prüfung oder eine Anzeige bekannt, ist der Freibetrag verloren — und zwar für den gesamten Betrag, nicht nur für den übersteigenden Teil.
Keine im Regelverfahren besteuerten gewerblichen, land- oder freiberuflichen Einkünfte in der Türkei; außerdem darf die Summe der erklärten und nicht erklärten Einkünfte eine an den Einkommensteuertarif gekoppelte Obergrenze nicht überschreiten. Beide Bedingungen erfüllt die weit überwiegende Mehrheit der im Ausland lebenden Eigentümer ohne Weiteres.

Frist und Zahlung

Übersteigt die Bruttomiete den Freibetrag, ist die Jahreseinkommensteuererklärung zwischen dem 1. und 31. März des Folgejahres einzureichen — beim Finanzamt am Belegenheitsort der Immobilie oder online über das Hazır-Beyan-System des Staatsportals e-Devlet. Die Steuer wird in zwei gleichen Raten im März und im Juli gezahlt. Für eine Reise in die Türkei besteht kein Anlass; das Verfahren ist vollständig elektronisch abbildbar.

Pauschale oder tatsächliche Werbungskosten

Der steuerpflichtige Betrag wird auf einem von zwei Wegen ermittelt. Bei der Pauschale werden 15 % der um den Freibetrag verminderten Einnahmen ohne jeden Beleg als Kosten abgezogen. Bei den tatsächlichen Kosten zählt, was belegt ist: Instandhaltung, Versicherung, Verwaltungs- und Maklerkosten, Zinsen. Aus der Ferne ist die Pauschale meist der praktikablere Weg, weil sich Rechnungen aus der Türkei nur mühsam sammeln lassen. Standen jedoch eine größere Sanierung, eine Maklerprovision oder eine Finanzierung an, kann die tatsächliche Ermittlung deutlich günstiger sein. Die Wahl bindet für zwei Jahre — sie sollte also vor, nicht nach der Erklärung gerechnet werden.

Eine Position ist ausgeschlossen, und sie wird regelmäßig angesetzt: die Miete, die Sie selbst in Deutschland zahlen. Die entsprechende Abzugsmöglichkeit ist im Gesetz für im Ausland arbeitende türkische Staatsangehörige ausdrücklich ausgenommen. Wer in Köln zur Miete wohnt und die Wohnung in Bursa vermietet, kann die Kölner Miete in der türkischen Erklärung nicht gegenrechnen.

Die steuerliche Seite ist dabei nur die eine Hälfte. Was gilt, wenn der Mieter nicht zahlt oder nicht ausziehen will — und warum ein Mietvertrag in der Türkei nicht durch Zeitablauf endet —, behandelt der Ratgeber Mietrecht und Räumung in der Türkei.

Gewerblich vermietete Objekte: die Quellensteuer ist meist die Endstation

Bei gewerblich genutzten Objekten — Laden, Büro, Lager — verläuft die Besteuerung anders herum. Ist der Mieter ein Unternehmen oder eine im Regelverfahren besteuerte Person, muss er die Steuer einbehalten: Er rechnet die Miete brutto, führt 20 % Quellensteuer unmittelbar an das Finanzamt ab und überweist Ihnen den Rest.

Für beschränkt Steuerpflichtige hat das eine weitreichende Folge. Artikel 86 Nr. 2 EStG-TR (in der Fassung des Gesetzes Nr. 4842 von 2003) bestimmt, dass für Arbeitslohn, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Kapitalerträge, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte, die vollständig in der Türkei im Wege des Quellenabzugs besteuert wurden, keine Jahreserklärung abzugeben ist. Die einbehaltene Steuer wird zur endgültigen.

Übersehen wird dabei meist, worauf es ankommt. Anders als bei unbeschränkt Steuerpflichtigen ist das Kriterium keine Betragsgrenze, sondern die Art der Einkünfte. Der 4. Senat des Staatsrats hat das mit Urteil vom 13.07.2005, Az. 2005/562 E. und 2005/1437 K., an einem konkreten Fall durchgespielt: Für einen Steuerpflichtigen, dessen Auslandsaufenthalt seit 1972 belegt war und dessen türkische Einkünfte ausschließlich aus quellenbesteuerten Kapitalerträgen bestanden, verneinte das Gericht sowohl die Erklärungspflicht als auch — mangels in der Türkei zu versteuernder Einkünfte — die Pflicht, dem Finanzamt eine Adresse zu melden. Entscheidend war, dass die Einkünfte ihrer Art nach unter die Vorschrift fielen und in voller Höhe dem Quellenabzug unterlegen hatten; die Höhe des Bruttobetrags allein löst keine Erklärungspflicht aus.

Daraus folgen zwei Punkte, auf die Sie beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags achten sollten:

ZWEI FALLEN

Wer ist der Mieter? Ist er ein Unternehmen, läuft der Abzug von selbst. Ist er Kleinunternehmer im Pauschalverfahren oder steuerbefreit, wird nicht einbehalten — und die Erklärungspflicht fällt an Sie zurück, ohne dass Sie davon erfahren.
Wird tatsächlich abgeführt? Wer die Miete netto vereinbart oder bar vereinnahmt, sollte den Abzug überprüfen. Ist er unterblieben, kann die Steuer auch von Ihnen als Eigentümer verlangt werden.

Kommen Wohnungs- und Gewerbemiete zusammen, gelten für die beiden Einkunftsarten unterschiedliche Regime. Lassen Sie diese Konstellation von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater bestätigen — der Fehler geht hier in beide Richtungen: unnötige Erklärung oder unvollständige.

Verkauf: Wertsteigerungsgewinn und die Fünf-Jahres-Frist

Beim Verkauf entscheidet eine einzige Zahl über die Steuerlast, und sie steht in Artikel 80 Nr. 6 (mükerrer) EStG-TR: Wird die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußert, ist der Gewinn als Wertsteigerungsgewinn steuerpflichtig. Nach Ablauf der fünf Jahre ist der Verkauf steuerfrei — es fällt weder Steuer an noch ist eine Erklärung abzugeben. Für beschränkt Steuerpflichtige gilt das unverändert.

Wie die Frist läuft

Sie beginnt mit der Eintragung im Grundbuch (tapu). Bei einer Wohnung, die zunächst als Miteigentumsanteil am Grundstück (kat irtifakı) erworben wurde, zählt die erste Eintragung, nicht der spätere Übergang zum Wohnungseigentum. Für Sonderfälle lohnt eine verbindliche Auskunft der Finanzverwaltung.
Von Todes wegen erworbene Immobilien sind ausgenommen: Das Gesetz nimmt unentgeltlich erworbene Gegenstände ausdrücklich aus. Eine geerbte Wohnung kann am Tag nach der Eintragung verkauft werden, ohne dass ein Wertsteigerungsgewinn entsteht. Das gilt allerdings nur, solange die Veräußerung nicht in gewerblichen Grundstückshandel umschlägt — dazu der nächste Abschnitt.
Für Schenkungen gilt derselbe Ausnahmegrund.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

Der Gewinn ist nicht schlicht „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Zwei Korrekturen greifen ein, und beide wirken zu Ihren Gunsten:

Indexierung der Anschaffungskosten. Nach Artikel 81 (mükerrer) EStG-TR werden die Anschaffungskosten um die Steigerung des Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) fortgeschrieben, und zwar bis zum Vormonat der Veräußerung — der Verkaufsmonat bleibt außer Betracht. Bedingung ist, dass die Steigerung mindestens 10 % beträgt. Bei langer Haltedauer schmilzt der rechnerische Gewinn dadurch erheblich.
Jährlicher Freibetrag. Für 2026 bleiben 150.000 TL des Wertsteigerungsgewinns steuerfrei (2025: 120.000 TL).

Was nach Indexierung und Freibetrag übrig bleibt, unterliegt dem progressiven Einkommensteuertarif. Für 2026 gilt:

zu versteuernder Betrag	Steuersatz
bis 190.000 TL	15 %
bis 400.000 TL	20 %
bis 1.000.000 TL	27 %
bis 5.300.000 TL	35 %
darüber	40 %

Für im Ausland lebende Eigentümer ist der Verkaufszeitpunkt der mit Abstand größte Hebel. Ein Verkauf kurz vor Ablauf der fünf Jahre ist voll steuerpflichtig; um wenige Monate verschoben, ist er es gar nicht. Eine Datumsprüfung vor dem Notartermin kostet fast nichts und entscheidet über den gesamten Steuerbetrag.

Erklärung und Grundbuchübertragung

Die Erklärung über den Wertsteigerungsgewinn ist zwischen dem 1. und 31. März des Folgejahres abzugeben. Davon zu trennen ist die Übertragung selbst: Das Grundbuchamt verlangt bereits am Tag des Verkaufs den Nachweis über die gezahlte Grunderwerbsgebühr (tapu harcı) und über offene Grundsteuern. Wird die Übertragung von einem Bevollmächtigten durchgeführt, ist dieser Posten der am häufigsten übersehene.

Wann der Verkauf zum Gewerbebetrieb wird

Die Fünf-Jahres-Frist wirkt nur, solange der Gewinn überhaupt ein Wertsteigerungsgewinn ist. Wird die Tätigkeit als gewerblich eingestuft, kippt das gesamte Bild: Weder Fünf-Jahres-Frist noch Freibetrag noch Indexierung gelten, es kommen Vorauszahlungen hinzu, und Buchführungs- sowie Belegpflichten können entstehen. Das ist die härteste Überraschung für jemanden, der drei seit zehn Jahren gehaltene Wohnungen im selben Jahr verkauft und mit „die fünf Jahre sind längst um“ gerechnet hat.

Die Abgrenzung liegt nicht im Ermessen der Verwaltung; der Staatsrat hat sie in ständiger Rechtsprechung festgelegt. In dem vom Ausschuss der Steuersenate (Vergi Dava Daireleri Kurulu) mit Urteil vom 24.01.2024, Az. 2022/526 E. und 2024/18 K., bestätigten Urteil lautet der Maßstab sinngemäß: Damit Gewinne aus An- und Verkauf sowie Bebauung von Grundstücken als gewerbliche Einkünfte gelten, muss der An- und Verkauf fortgesetzt und im Rahmen einer gewerblichen Organisation betrieben werden. Zwei Merkmale also, und zwar gemeinsam: Organisation und Nachhaltigkeit.

Wie eng das ausgelegt wird, zeigt ein Fall, der einen beschränkt Steuerpflichtigen selbst betraf. Nach dem Urteil des 4. Senats vom 28.09.2022, Az. 2020/143 E. und 2022/5218 K., hatte ein im Ausland lebender Eigentümer von seiner Mutter geerbte Grundstücke im Wege eines Bauträgervertrags gegen Wohnungsanteile eingebracht und die dafür erhaltenen 25 Wohnungen im selben Jahr an verschiedene Käufer veräußert. Die Verwaltung sah darin einen Gewerbebetrieb und erließ gegen den gesetzlichen Vertreter Bescheide über Einkommensteuer und Vorauszahlungen samt Strafzuschlag. Das Finanzgericht hob sie auf: Es fehle an gewerblicher Organisation und Nachhaltigkeit, der Vorgang sei eine bloße Umschichtung des vorhandenen Vermögens. Die Berufung der Verwaltung blieb erfolglos, der Senat bestätigte mehrheitlich.

Fehlt eine erkennbare Organisation, rückt die Zahl der Geschäfte in den Vordergrund. Im Urteil des 4. Senats vom 29.04.2021, Az. 2016/19521 E. und 2021/2592 K., heißt es, die Vielzahl und die Stetigkeit der Vorgänge genügten, um eine Tätigkeit als gewerblich einzustufen; solange nicht der Nachweis eines persönlichen Bedarfs oder der bloßen Vermögenserhaltung geführt werde, spreche die Häufung für eine Gewinnerzielungsabsicht — und die Beweislast dafür liege beim Steuerpflichtigen.

Diese Vermutung ist widerlegbar, und sie wird widerlegt. In demselben Verfahren 2022/526 E. und 2024/18 K. wurde der Bescheid gegen einen Steuerpflichtigen aufgehoben, der binnen fünf Jahren 21 Einheiten verkauft hatte: Die Verwaltung hatte außer der Anzahl keine gewerbliche Organisation dargelegt. Der 4. Senat hatte zunächst gegenteilig entschieden, das Finanzgericht blieb bei seiner Auffassung, und der Ausschuss bestätigte diese mehrheitlich.

Für Sie heißt das praktisch: Mehrere Einheiten im selben Kalenderjahr zu verkaufen genügt, um einen Bescheid samt Strafzuschlag auszulösen. Was Sie davor bewahrt, ist der Nachweis, wie Sie die Immobilien erworben haben und dass keine gewerbliche Organisation dahintersteht. Wer mehrere geerbte Wohnungen auflösen will, sollte deshalb die Erwerbsunterlagen — Erbschein, Bauträgervertrag, Grundbuchhistorie — und den Anlass des Verkaufs (Erbauseinandersetzung, Wegzug, eigener Bedarf) von Anfang an dokumentieren und die Verkäufe nach Möglichkeit über mehrere Kalenderjahre strecken. Beachten Sie auch: Diese Entscheidungen ergingen mit Mehrheit, nicht einstimmig. Das Ergebnis ist nicht in jedem Fall dasselbe, und das Risiko einer Prüfung ist real.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Türkei

Damit zur Frage, die den meisten am wichtigsten ist. Maßgeblich ist das in Berlin am 19. September 2011 unterzeichnete Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Republik Türkei zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen; nach seinem Artikel 30 Absatz 2 ist es ab dem 1. Januar 2011 anzuwenden. Vier seiner Vorschriften betreffen Ihre Immobilie unmittelbar.

Artikel 6 Absatz 1 weist das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zu: Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen bezieht, das im anderen Staat liegt, können im anderen Staat besteuert werden. Für die Miete aus Ihrer Wohnung in der Türkei heißt das: Die Türkei darf besteuern. Artikel 13 Absatz 1 ordnet Gewinne aus der Veräußerung solchen Vermögens genauso ein.

Wie Deutschland die Doppelbesteuerung dann vermeidet, steht in Artikel 22 Absatz 2. Buchstabe a nimmt Einkünfte aus der Türkei, die nach dem Abkommen dort besteuert werden können, von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer aus — es sei denn, sie fallen unter Buchstabe b. Buchstabe b enthält eine abschließende Liste, für die stattdessen die türkische Steuer angerechnet wird: Dividenden, die nicht unter Buchstabe a fallen; Zinsen; Lizenzgebühren; Einkünfte nach Artikel 13 Absätze 2 und 5; Einkünfte nach Protokollziffer 6 zu Artikel 15; Aufsichtsrats- und Verwaltungsratsvergütungen; Einkünfte nach Artikel 17.

Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen nach Artikel 6 stehen in dieser Liste nicht. Veräußerungsgewinne nach Artikel 13 Absatz 1 stehen ebenfalls nicht darin — genannt sind nur die Absätze 2 und 5, die Anteile an immobilienlastigen Gesellschaften und andere Fälle betreffen. Für die Miete aus Ihrer türkischen Wohnung und für den Gewinn aus ihrem Verkauf gilt daher die Freistellungsmethode.

Freistellung ist nicht dasselbe wie Steuerfreiheit. Nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe d behält sich Deutschland ausdrücklich das Recht vor, die freigestellten Einkünfte bei der Festsetzung des Steuersatzes zu berücksichtigen — den Progressionsvorbehalt. Die türkische Miete erhöht also nicht die deutsche Bemessungsgrundlage, wohl aber den Satz, mit dem Ihr übriges Einkommen besteuert wird. Erklärt werden muss sie deshalb trotzdem.

Zwei weitere Klauseln sollten Sie kennen, auch wenn sie im Regelfall nicht eingreifen. Buchstabe c ersetzt die Freistellung durch die Anrechnung für Einkünfte im Sinne der Artikel 7 und 10 und dabei ausdrücklich auch für unbewegliches Vermögen, das einer Betriebsstätte dient, sowie für Gewinne aus dessen Veräußerung — die privat gehaltene Ferienwohnung fällt nicht darunter, ein Objekt im Betriebsvermögen dagegen schon. Buchstabe e enthält eine Umschaltklausel: Bei Qualifikationskonflikten, die zu einer Nicht- oder Niedrigbesteuerung führen, sowie für Einkünfte, die Deutschland der Türkei auf diplomatischem Weg notifiziert, wird auf die Anrechnung umgestellt. Die dazu ergangene deutsche Notifizierungsverordnung betrifft ausschließlich Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit nach Artikel 15 und gilt für Zeiträume ab dem 1. Januar 2019 — Immobilieneinkünfte sind davon nicht erfasst.

Daraus ergibt sich eine Reihenfolge, die sich nicht umdrehen lässt: zuerst die Türkei, dann Deutschland. Die Türkei ist Quellenstaat und besteuert vorrangig. Wer dort nichts erklärt, bekommt einen türkischen Bescheid samt Strafzuschlag — und kann in Deutschland zugleich nicht nachweisen, dass die Einkünfte in der Türkei „tatsächlich besteuert“ wurden. Bewahren Sie deshalb die türkischen Steuerbescheide und Zahlungsbelege auf; für die deutsche Erklärung werden sie in aller Regel in beglaubigter Übersetzung verlangt.

Ein Hinweis zur Reichweite: Das Abkommen erfasst nach seinem Titel nur Steuern vom Einkommen. Die türkische Erbschaft- und Schenkungsteuer wird davon nicht erfasst; für den Erbfall gilt ein eigenes Regelwerk, das der Ratgeber Erben in der Türkei behandelt.

Österreich und die Schweiz

Diese Seite prüft das deutsche Abkommen. Für in Österreich oder der Schweiz ansässige Eigentümer gelten eigene, jeweils eigenständig ausgehandelte Abkommen mit der Türkei. Der türkische Teil — beschränkte Steuerpflicht, Freibeträge, Fünf-Jahres-Frist, Grundsteuer — ändert sich dadurch nicht; er hängt an der Belegenheit der Immobilie, nicht an Ihrem Wohnsitzstaat. Was sich unterscheiden kann, ist die Methode, mit der Ihr Wohnsitzstaat die Doppelbesteuerung vermeidet, sowie der Katalog der davon ausgenommenen Einkunftsarten. Übertragen Sie die oben beschriebene Freistellung deshalb nicht ungeprüft auf Wien oder Zürich, sondern lassen Sie den einschlägigen Artikel Ihres Abkommens nachsehen.

Grundsteuer: unabhängig von Ihrem Wohnsitz

Die erste Steuer, an die im Ausland lebende Eigentümer denken sollten, ist nicht die auf den Verkauf, sondern die jährliche Grundsteuer (emlak vergisi, Gesetz Nr. 1319). Sie knüpft allein an das Eigentum an und ändert sich weder mit Ihrem Wohnsitz noch mit Ihrem Steuerstatus. Die Sätze richten sich nach Nutzungsart und danach, ob die Immobilie in einer Großstadtgemeinde liegt:

Art	übrige Gemeinden	Großstadtgemeinden
Wohnung	1 ‰	2 ‰
Gewerbeobjekt	2 ‰	4 ‰
Bauland	3 ‰	6 ‰
Land- und forstwirtschaftliche Fläche	1 ‰	2 ‰

Gezahlt wird in zwei Raten an die Gemeinde: die erste zwischen März und Mai, die zweite im November. Die Zahlung ist über die Webseiten der Gemeinden, über e-Devlet und über Banken auch aus dem Ausland problemlos möglich. Rückstände werden innerhalb der Verjährung mit Zinsen nachgefordert — vor allem aber blockieren sie den Verkauf: Das Grundbuchamt verlangt vor der Übertragung eine Bescheinigung der Gemeinde, dass keine Grundsteuer offen ist. Für hochwertige Wohnimmobilien kommt oberhalb bestimmter Wertgrenzen zusätzlich eine gesonderte Steuer auf Wohnimmobilien (değerli konut vergisi) in Betracht.

Steuernummer, e-Devlet und Vollmacht

Alles bisher Beschriebene — erklären, zahlen, Gebühren entrichten, Bescheinigungen anfordern — lässt sich ohne Reise in die Türkei erledigen. Drei Dinge müssen dafür stimmen:

Steuernummer. Für türkische Staatsangehörige ist die Personenkennziffer (T.C. kimlik numarası) zugleich die Steuernummer. Wer aus der türkischen Staatsangehörigkeit ausgeschieden ist, kann beim Finanzamt eine Steuernummer beantragen — auch durch einen Bevollmächtigten.
e-Devlet-Zugang. Das Passwort für das Staatsportal geben die türkischen Generalkonsulate im Ausland aus. Damit stehen das Hazır-Beyan-System, die Grundsteuerzahlung und ein großer Teil der Grundbuch- und Steuervorgänge online offen.
Zustellungsfähige Adresse. Bescheide gehen an die im Steuerregister hinterlegte Adresse. Wer weder seine aktuelle Auslandsanschrift eingetragen noch einen Zustellungsbevollmächtigten in der Türkei benannt hat, riskiert, dass ein Bescheid bestandskräftig wird, ohne ihn je gesehen zu haben.

Für den Rest genügt eine Vollmacht — aber keine beliebige. Steuerangelegenheiten erfordern, ähnlich wie der Verkauf einer Immobilie, dass die Befugnisse ausdrücklich benannt sind: Vertretung vor dem Finanzamt, Abgabe von Erklärungen, Zahlung, Erstattung und die Anforderung von Bescheinigungen. Eine allgemein gehaltene Vollmacht reicht dafür häufig nicht. Wie eine türkische Vollmacht im Konsulat oder beim deutschen Notar mit Apostille errichtet wird, behandelt der Ratgeber Vollmacht für die Türkei.

Übersicht: welche Steuer wann anfällt

Vorgang	türkische Steuer	Erklärung
Wohnung vermietet, Miete unter dem Freibetrag	keine	keine
Wohnung vermietet, Miete über dem Freibetrag	Einkommensteuer nach Tarif	1.–31. März des Folgejahres
Gewerbeobjekt an ein Unternehmen vermietet	20 % Quellensteuer, endgültig	in der Regel keine
Gewerbeobjekt, kein Quellenabzug vorgenommen	Einkommensteuer nach Tarif	1.–31. März des Folgejahres
Verkauf innerhalb von fünf Jahren	auf den indexierten Gewinn über 150.000 TL	1.–31. März des Folgejahres
Verkauf nach fünf Jahren	keine	keine
Geerbte Immobilie verkauft	kein Wertsteigerungsgewinn — sofern nicht gewerblich	keine (Erbschaftsteuer gesondert)
Eigentum, unabhängig von der Nutzung	Grundsteuer, 1–6 ‰	zwei Raten an die Gemeinde

Fünf Fehler, die teuer werden

„Ich lebe nicht in der Türkei, also erkläre ich dort nichts.“ Solange die Quelle in der Türkei liegt, besteuert die Türkei. Das Abkommen verhindert die doppelte Belastung — es hebt die türkische Pflicht nicht auf.
Den Quellenabzug beim Gewerbeobjekt nicht prüfen. Hat der Mieter nicht einbehalten, wird die Steuer bei Ihnen erhoben. Und kommen Wohnungs- und Gewerbemiete zusammen, entscheidet nicht eine einzige Regel über die Erklärungspflicht.
Vor Ablauf der fünf Jahre verkaufen. Die Steuer auf den Wertsteigerungsgewinn kann durch eine Verschiebung um wenige Monate vollständig entfallen. Kein anderer Schritt spart bei größeren Verkäufen so viel.
Die türkische Zahlung nicht belegen. Ohne Bescheid, Zahlungsnachweis und Übersetzung lässt sich in Deutschland weder die Freistellung noch eine Anrechnung durchsetzen — die Einkünfte werden dann faktisch zweimal erfasst.
Die Adresse nicht aktualisieren. Geht ein Bescheid an eine alte Anschrift, läuft das Verfahren ohne Sie weiter, und die Schuld wächst um Zinsen und Zuschläge.

Häufige Fragen

Ich lebe in Deutschland und vermiete meine Wohnung in Izmir. Muss ich in der Türkei eine Steuererklärung abgeben?

Nur wenn die Bruttomiete des Kalenderjahres den Freibetrag übersteigt — 47.000 TL für 2025, 58.000 TL für 2026. Darunter ist keine Erklärung abzugeben. Darüber ist die Jahreseinkommensteuererklärung zwischen dem 1. und 31. März des Folgejahres einzureichen; das ist über das Hazır-Beyan-System auf e-Devlet ohne Reise möglich, die Steuer wird in zwei Raten im März und Juli gezahlt.

Ich habe in der Türkei Steuern gezahlt. Zahle ich in Deutschland noch einmal?

Nein. Nach Artikel 6 Absatz 1 des Abkommens vom 19. September 2011 dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat besteuert werden, und Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a nimmt sie von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer aus; in der Anrechnungsliste des Buchstabens b sind weder Artikel 6 noch Artikel 13 Absatz 1 genannt. Nach Buchstabe d darf Deutschland die freigestellten Einkünfte allerdings bei der Bestimmung des Steuersatzes berücksichtigen — dem Progressionsvorbehalt. Erklären müssen Sie sie in Deutschland also, und Sie sollten die türkischen Bescheide und Zahlungsbelege aufbewahren.

Gilt der Mietfreibetrag auch für beschränkt Steuerpflichtige?

Ja. Der Freibetrag des Artikels 21 EStG-TR gilt unabhängig vom Steuerstatus. Voraussetzung ist, dass die Miete fristgerecht und vollständig erklärt wird und dass Sie in der Türkei keine im Regelverfahren besteuerten gewerblichen, land- oder freiberuflichen Einkünfte haben. Wird eine Vermietung oberhalb der Grenze erst durch eine Prüfung bekannt, entfällt der Freibetrag vollständig.

Ich habe die Wohnung in Ankara vor vier Jahren gekauft. Was kostet mich ein Verkauf jetzt?

Ein Verkauf im vierten Jahr ist steuerpflichtig: Der Gewinn ist ein Wertsteigerungsgewinn, weil die Fünf-Jahres-Frist des Artikels 80 Nr. 6 (mükerrer) EStG-TR noch läuft. Bemessen wird er nach Indexierung der Anschaffungskosten mit dem Yİ-ÜFE und nach Abzug des Freibetrags von 150.000 TL (2026); der Rest unterliegt dem Tarif von 15 bis 40 %. Warten Sie den Ablauf der fünf Jahre ab, fällt die Steuer vollständig weg. Die Rechnung lohnt sich vor dem Termin, nicht danach.

Ich habe die deutsche Staatsangehörigkeit und eine Blaue Karte. Ändert das meinen Steuerstatus?

Nein. Der Status hängt allein an Wohnsitz und Aufenthaltsdauer: Wer in der Türkei keinen Wohnsitz hat und sich dort im Kalenderjahr nicht länger als sechs Monate aufhält, ist beschränkt steuerpflichtig. Türkische Staatsangehörige, Doppelstaater und Inhaber einer Blauen Karte unterliegen insoweit demselben Regime. Unterschiedlich ist nur, welches Doppelbesteuerungsabkommen für Ihren Wohnsitzstaat gilt.

Mein Mieter ist eine türkische Kapitalgesellschaft. Muss ich trotzdem eine Erklärung abgeben?

In der Regel nicht. Der Mieter behält 20 % Quellensteuer ein und führt sie ab; nach Artikel 86 Nr. 2 EStG-TR ist für Einkünfte, die vollständig im Wege des Quellenabzugs besteuert wurden, keine Jahreserklärung abzugeben, und die einbehaltene Steuer wird zur endgültigen. Entscheidend ist nicht die Höhe der Miete, sondern dass der Abzug tatsächlich und in voller Höhe erfolgt ist. Prüfen Sie das — unterbleibt er, wird die Steuer von Ihnen verlangt. Haben Sie daneben Einkünfte ohne Quellenabzug, etwa Wohnungsmiete, ist die Lage gesondert zu beurteilen.

Ich habe eine Wohnung geerbt und will sie sofort verkaufen. Fällt Wertsteigerungssteuer an?

Nein. Artikel 80 Nr. 6 (mükerrer) EStG-TR nimmt unentgeltlich erworbene Gegenstände von der Fünf-Jahres-Frist aus; eine geerbte Wohnung kann unmittelbar nach der Umschreibung veräußert werden, ohne dass ein Wertsteigerungsgewinn entsteht. Zwei Vorbehalte: Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig und bleibt zu erklären, und wenn Sie mehrere geerbte Einheiten im selben Jahr verkaufen, kann die Verwaltung darin gewerblichen Grundstückshandel sehen — dann gilt die Ausnahme nicht.

Wie erledige ich das alles, ohne in die Türkei zu reisen?

Sie brauchen drei Dinge: eine Steuernummer (für türkische Staatsangehörige ist es die Personenkennziffer), ein e-Devlet-Passwort, das Sie beim türkischen Generalkonsulat erhalten, und eine zustellungsfähige Adresse im Steuerregister. Damit lassen sich Erklärung, Zahlung und Grundsteuer online erledigen. Für alles Weitere — Vertretung vor dem Finanzamt, Bescheinigungen, Erstattungen — ist eine Vollmacht nötig, in der diese Befugnisse ausdrücklich genannt sind; eine allgemein gehaltene Vollmacht genügt oft nicht.

Ich habe jahrelang nichts erklärt. Was passiert jetzt?

Zunächst gilt eine Frist: Nach Artikel 114 der türkischen Abgabenordnung (Gesetz Nr. 213) verjährt die Festsetzung fünf Jahre nach Beginn des Jahres, das auf die Entstehung des Steueranspruchs folgt. Für die noch offenen Jahre eröffnet Artikel 371 den Weg der Selbstanzeige (pişmanlık): Wer die Sache von sich aus schriftlich anzeigt, bevor eine Anzeige Dritter vorliegt oder eine Prüfung begonnen hat, die fehlenden Erklärungen binnen fünfzehn Tagen nachreicht und die Steuer mit dem gesetzlichen Zuschlag zahlt, gegen den wird keine Steuerausfallstrafe festgesetzt. Der zeitliche Vorsprung ist hier der ganze Vorteil — nach Beginn einer Prüfung steht dieser Weg nicht mehr offen.

Fazit

Klären Sie zuerst Ihren Status. Wer dauerhaft im Ausland lebt, ist in der Türkei beschränkt steuerpflichtig; die Staatsangehörigkeit ändert daran nichts, und Ihr deutsches Einkommen bleibt außen vor.
Erst die Türkei, dann Deutschland. Die Türkei ist Quellenstaat. Wird dort nicht erklärt, entsteht ein türkischer Bescheid — und in Deutschland fehlt der Nachweis für die Freistellung.
Rechnen Sie den Verkaufszeitpunkt. Die Fünf-Jahres-Frist ist der größte einzelne Hebel auf Ihre Steuerlast.
Strecken Sie mehrere Verkäufe. Mehrere Einheiten im selben Kalenderjahr laden zur Einstufung als Gewerbebetrieb ein; dokumentieren Sie Erwerb und Anlass von Anfang an.
Halten Sie Adresse und Vollmacht aktuell. Beides entscheidet darüber, ob Sie von einem Verfahren überhaupt erfahren und ob es aus der Ferne geführt werden kann.

Immobiliensteuern in der Türkei: Miete, Verkauf und das Abkommen mit Deutschland